浙江諸暨開發(fā)農(nóng)房資源經(jīng)驗：與美麗鄉(xiāng)村建設(shè)結(jié)合，跟農(nóng)村特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)動

Posted on by

本文隸屬:鎮(zhèn)村閑置資產(chǎn)盤活(第15/69篇)

環(huán)繞水清如碧的東白湖水庫，車行山路拐上十幾個彎，豁然開朗處，便見越紅博物館的白墻紅字。由舊教學(xué)樓改造而來的博物館，建筑風(fēng)格清新別致，讓人眼前一亮。

在浙江紹興諸暨市東白湖鎮(zhèn)新上泉村，這棟閑置多年的教學(xué)樓改造成為茶文化博物館，帶來良好效應(yīng)。村民斯華明連說“沒想到”：靠著博物館的人氣拉動，他家閑置十幾年的住宅，2016年被人承租建民宿，每年能收租金8000元。村黨總支書記斯?fàn)N生感觸更深：“盤活閑置農(nóng)房，村民得實惠，村集體增收入，為鄉(xiāng)村振興增添了活力?！?/p>

近年來，隨著城鎮(zhèn)化進程加快，一些農(nóng)村出現(xiàn)不少閑置房屋。

2017年底召開的中央農(nóng)村工作會議強調(diào)，完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策。2018年中央一號文件提出，完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”。2019年修改的土地管理法規(guī)定，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

2018年以來，諸暨著力探索盤活利用閑置農(nóng)房發(fā)展鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)的有效途徑和政策措施。截至今年9月底，全市已盤活利用閑置農(nóng)房2417幢、建筑面積78.47萬平方米，吸納社會資本13.8億元，帶動4755戶農(nóng)戶就業(yè)，增加農(nóng)戶收入1.12億元，村集體增收逾6500萬元。

浙江諸暨開發(fā)農(nóng)房資源經(jīng)驗：與美麗鄉(xiāng)村建設(shè)結(jié)合，跟農(nóng)村特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)動
浙江諸暨市同山鎮(zhèn)布谷村風(fēng)景如畫。

因勢利導(dǎo)

盤活閑置農(nóng)房，讓包袱變財富

位于新上泉村的斯宅中學(xué)，因優(yōu)化農(nóng)村學(xué)校布局，多年前已不再辦學(xué)，老教學(xué)樓一直閑置。2016年，東白湖鎮(zhèn)摸排閑置農(nóng)房資源，這棟老樓列入其中。

有人提議將老樓拆掉建住宅，但新上泉村村兩委最終統(tǒng)一意見：拆掉“太可惜”，還是應(yīng)該盤活利用，壯大村集體經(jīng)濟；東白湖鎮(zhèn)產(chǎn)茶歷史悠久，周邊茶農(nóng)集中，老房子聯(lián)手茶產(chǎn)業(yè)，就能發(fā)揮盤活利用的效益。

老教學(xué)樓的產(chǎn)權(quán)，多年來權(quán)屬不清。厘清產(chǎn)權(quán)是盤活利用的前提。經(jīng)各方努力，明確了權(quán)益歸屬：產(chǎn)權(quán)屬于鎮(zhèn)政府，出租后租金收入歸村集體。歷史遺留問題解決后，通過鎮(zhèn)里的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺公開競拍老樓使用權(quán)，并確定發(fā)展方向為主營茶產(chǎn)業(yè)、發(fā)展茶文化。

主樓的木樓板開始腐爛，副樓已幾乎成了危房——這是紹興越江茶業(yè)有限公司董事長楊思班與老教學(xué)樓初次相遇時的情景?！暗竭@荒村陋屋來干什么？”有人不解。但透過蛛網(wǎng)積塵，楊思班腦中閃出一個念頭：把它改造成專題博物館，讓更多的人到這里感受越紅工夫茶的歷史文化積淀。

2016年底，競拍結(jié)果公布，越江茶業(yè)租下老教學(xué)樓。經(jīng)過近一年的設(shè)計、改造，2017年11月，越紅博物館正式開放，曾經(jīng)凋敝的老屋重?zé)ㄉ鷻C。

博物館入口處的接待臺，是用老房子的木樓梯板搭就；二樓的品茶室、習(xí)茶室，稍加打量就能認出原先教室的格局模樣；樓梯拐角墻上，完整保留著當(dāng)年捐資興學(xué)的石刻銘文。

97歲的越紅工夫茶制作技藝非遺傳承人斯根坤，一有空就來博物館。老人時常摩挲著早已磨得發(fā)亮的樓梯扶手，與時光流轉(zhuǎn)里的老房子、老物件默默交流。

作為諸暨市青少年茶文化教育基地，博物館常舉辦特色研學(xué)活動。人數(shù)最多的一次，200多名小學(xué)生在這里體驗茶葉揉捻等傳統(tǒng)工藝。“去年接待游客3萬多人次?！睏钏及嗾f。

盤活老樓，帶活產(chǎn)業(yè)。經(jīng)鎮(zhèn)村牽線搭橋，博物館與村里的專業(yè)合作社、農(nóng)戶定點合作，還與200多戶茶農(nóng)結(jié)對，幫助他們實施綠色無公害茶葉種植管理?！懊拷?0至60元的收購價，比以前高出一截?！毙律先宀柁r(nóng)斯利紅說。

從閑置教學(xué)樓到茶文化綜合體的蝶變，折射出閑置農(nóng)房盤活后“包袱變財富”的改革之效。

諸暨市副市長陳軍衛(wèi)認為，一些閑置的農(nóng)村住房、廠房、村集體用房破舊不堪，要修繕很費錢，棄之拆之又可惜；而同時，拓寬農(nóng)民增收渠道，促進農(nóng)民收入持續(xù)增長，又需要建立健全農(nóng)民財產(chǎn)性收入增長機制。

如何喚醒“沉睡”的農(nóng)房資源，既能給農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入，又能為下鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員提供創(chuàng)業(yè)場所？前些年，像越紅茶葉博物館這樣的自發(fā)探索，開始在諸暨鄉(xiāng)間不斷涌現(xiàn)。

2018年1月，紹興市因勢利導(dǎo)出臺《關(guān)于實施“閑置農(nóng)房激活計劃”的指導(dǎo)意見》，鼓勵各區(qū)（縣）創(chuàng)新閑置農(nóng)房開發(fā)利用路徑。

同年8月，諸暨市出臺關(guān)于開展農(nóng)村閑置農(nóng)房激活工作的實施意見，明確規(guī)定農(nóng)村范圍內(nèi)在集體土地上建造、產(chǎn)權(quán)合法清晰、處于閑置狀態(tài)且能夠安全使用的房屋及其配套設(shè)施，主要包括農(nóng)戶閑置住宅房、村集體閑置用房和原衛(wèi)生院、學(xué)校、站所等閑置房屋（不包括閑置農(nóng)林設(shè)施用房），實施加固、修繕后可進行旅游、休閑等三產(chǎn)開發(fā)利用。

浙江諸暨開發(fā)農(nóng)房資源經(jīng)驗：與美麗鄉(xiāng)村建設(shè)結(jié)合，跟農(nóng)村特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)動
諸暨市嶺北鎮(zhèn)孚家湖村村民虞幼光家閑置住房盤活利用前。

定規(guī)立矩

守牢負面清單，順暢盤活通道

“剛開始，農(nóng)民有疑慮，投資者也觀望。各有各的擔(dān)心，推動起來并不容易。”對盤活利用閑置農(nóng)房，五泄鎮(zhèn)十四都村黨總支書記蔣雪成感觸頗多。

2018年，村里調(diào)查摸排農(nóng)房閑置情況、了解群眾意愿，發(fā)現(xiàn)不少農(nóng)戶雖愿意參與激活計劃，但也有顧慮：如果承租企業(yè)經(jīng)營狀況不好、做不長久，怎么辦？

蔣雪成回憶，過去曾有村民自發(fā)流轉(zhuǎn)農(nóng)房使用權(quán)，但只試探著簽短期租賃合同；承租者也有顧慮，擔(dān)心經(jīng)營狀況好了，房東提高租金，因此不敢大量投資。

走訪調(diào)研后，蔣雪成和村兩委成員找準(zhǔn)方向。“村集體出面當(dāng)好‘中間人’，在農(nóng)房所有人和承租人之間發(fā)揮協(xié)調(diào)、服務(wù)作用，保障好各方利益?！?/p>

去年3月，常年在外做生意的十四都村村民沈廷東接到蔣雪成電話，說村里準(zhǔn)備引進民宿旅游項目，他家閑置的三層樓房可以租給村里，由村集體統(tǒng)一收儲、出租，用于民宿經(jīng)營。

“農(nóng)戶每年拿租金，企業(yè)經(jīng)營有效益，村里發(fā)展聚人氣，村民還有機會就近就業(yè)，這就是多贏?！甭犞Y雪成的分析，沈廷東覺得是這個理。

“過去也動過心思出租空置的房子，但對承租人不太放心。這回有村集體幫忙，心里就踏實多了。”沒多久，沈廷東家的閑置樓房順利出租，10年租期，頭一年年租金2.49萬元，往后每年按5%遞增。

緊鄰沈廷東家的閑置住房，共有5幢閑置小樓。其中3戶已簽約出租，眼下裝修基本完工，即將開門迎客。還有兩戶村民因各自原因沒有出租。蔣雪成說，雖然民宿經(jīng)營方覺得有些遺憾，“但不能違背農(nóng)民意愿強制流轉(zhuǎn)閑置農(nóng)房，負面清單里講得清清楚楚，都管著呢?！?/p>

蔣雪成說的負面清單，是當(dāng)?shù)靥剿骷せ铋e置農(nóng)房過程中形成的一套“硬約束”。

近年來，紹興市建立了閑置農(nóng)房激活負面清單，諸暨市也在實施意見中作出規(guī)定，嚴(yán)格規(guī)范盤活利用行為，比如：不得將違法建筑、有使用權(quán)爭議、不符合生態(tài)環(huán)保和房屋安全要求、不符合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和村莊建設(shè)規(guī)劃要求的農(nóng)房納入激活計劃；不得變相買賣農(nóng)房、宅基地；不得下鄉(xiāng)利用閑置農(nóng)房興辦私人會館；不得違背農(nóng)民意愿強迫流轉(zhuǎn)閑置農(nóng)房；村集體統(tǒng)一組織的閑置農(nóng)房激活，農(nóng)戶委托協(xié)議、租賃協(xié)議事項需經(jīng)村民（代表）會議討論通過。

按照這套約束管理辦法，依托諸暨市和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心，閑置農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)日益規(guī)范化。蔣雪成說：“招標(biāo)、公示、中標(biāo)等全過程都在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺完成，明明白白‘曬’出來。”

“激活閑置農(nóng)房，要守好底線，通過負面清單管理，從源頭上保證土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損?！标愜娦l(wèi)說，同時還要創(chuàng)新完善政策、配套服務(wù)，用“最多跑一次”理念，保障土地、金融等要素供給，順暢盤活通道。

今年的荷花季，十四都村荷香盈村、游客盈門，蔣雪成的心情也像花瓣一樣舒展。村里的古建筑敦本堂被順利盤活，辦起了開展青少年才藝培訓(xùn)的學(xué)堂；項目經(jīng)營方還把周邊的3幢閑置廠房、4.3畝村級建設(shè)用地統(tǒng)籌利用，推出新型特色住宿產(chǎn)品，今年6月試營業(yè)以來，預(yù)訂率一直保持在高位，國慶假期更是客房全滿。

這個激活項目的落地，也得益于服務(wù)保障機制?？紤]到經(jīng)營方投入大、投資回報周期長，五泄鎮(zhèn)自籌資金并爭取上級項目資金支持，完成相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套、環(huán)境改造。五泄鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長陳利勇介紹，先后投入400多萬元，拓寬了周邊道路，貫通了游步道，河道也整修一新。

五泄鎮(zhèn)還成立工作專班，鎮(zhèn)村聯(lián)動辦好農(nóng)房流轉(zhuǎn)、租賃所需手續(xù)、開工建設(shè)相關(guān)審批，盡可能為經(jīng)營方縮短建設(shè)周期、減輕資金壓力。經(jīng)營項目負責(zé)人、四川途遠美宅智能科技有限公司市場總監(jiān)王郁楚楠說：“這讓我們消了顧慮，增了底氣?！?/p>

陳軍衛(wèi)介紹，結(jié)合實施過程中的實際需求，諸暨市相關(guān)部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）完善出臺系列配套措施，加大在閑置農(nóng)房修繕改造、收儲流轉(zhuǎn)、金融服務(wù)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施提升方面的政策支持力度，吸引更多社會資本參與激活閑置農(nóng)房。

浙江諸暨開發(fā)農(nóng)房資源經(jīng)驗：與美麗鄉(xiāng)村建設(shè)結(jié)合，跟農(nóng)村特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)動
虞幼光家閑置住房盤活利用后。

因地制宜

與美麗鄉(xiāng)村建設(shè)結(jié)合，跟農(nóng)村特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)動

一座占地500多平方米、長期閑置的私塾老建筑，曾是同山鎮(zhèn)唐仁村黨總支書記壽申光的一塊心病。10多年前，有人向村里租下舊私塾辦織布廠，沒過多久便關(guān)了門——織機一開，噪聲四擴，周圍村民意見大。后來，又是多年無人問津，4個屋角坍掉3個，只好用于村民堆貨，成了村容村貌整治中的一處“死角”。

改變發(fā)生在去年7月。通過鎮(zhèn)里的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺，唐仁村鄉(xiāng)賢孫淦平中標(biāo)，將這座老建筑改造成融生產(chǎn)銷售、非遺傳承和文化體驗于一體的越莊酒坊?！案赣H和娘舅做了一輩子酒，能在這里把傳統(tǒng)古法釀造的流程展示出來，特別有意義?！睂O淦平說。

白墻黛瓦、青磚鋪地、木格花窗，一年過去，越莊酒坊修舊如舊，開門迎客，成為鄉(xiāng)村風(fēng)貌的一抹亮色。

“過去做倉庫堆貨，年租金不過4000多元，如今漲到6萬多元，僅越莊酒坊一個項目，就帶動村集體經(jīng)濟增收?！眽凵旯飧锌?，這座老建筑之所以能成功激活，關(guān)鍵是跟鎮(zhèn)里的釀酒特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展與美麗鄉(xiāng)村建設(shè)掛上了鉤，“盤活利用要找對路子，因地制宜，才能真正激發(fā)活力、持續(xù)產(chǎn)生效益?！?/p>

截至目前，諸暨有激活意愿、尚待開發(fā)利用的閑置農(nóng)房近50萬平方米，是扎堆搞農(nóng)家樂、民宿經(jīng)營，還是避免“一窩蜂”開發(fā)、突破同質(zhì)化競爭的局限，直接關(guān)系到激活行動的質(zhì)量和實效。陳軍衛(wèi)說：“在摸清閑置農(nóng)房家底的基礎(chǔ)上，怎么找準(zhǔn)方向、善加利用，至關(guān)重要。”

閑置農(nóng)房激活改革之初，諸暨市便在實施意見中規(guī)定：“閑置農(nóng)房利用改造要遵循‘規(guī)劃—設(shè)計—建設(shè)’規(guī)范，與村落布點規(guī)劃、村莊建設(shè)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃相匹配”“與村級集體經(jīng)濟發(fā)展充分結(jié)合、相互促進，使農(nóng)戶、村集體、社會投資者多方共贏”“各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）可結(jié)合本地實際充分挖掘激活新業(yè)態(tài)，打造一批民宿（農(nóng)家樂）集中村、鄉(xiāng)村旅游目的地、健康養(yǎng)生基地、藝術(shù)創(chuàng)作中心和田園綜合體”。

經(jīng)過一段時間的探索實踐，諸暨市將各鄉(xiāng)鎮(zhèn)盤活利用閑置農(nóng)房的“土辦法”總結(jié)提煉為“企業(yè)入駐促激活、鄉(xiāng)賢反哺促激活、農(nóng)旅融合促激活、農(nóng)村電商促激活、文化引領(lǐng)促激活、村民集資促激活、改造提升促激活、統(tǒng)一管理促激活”。這些實施路徑，依托當(dāng)?shù)丨h(huán)境、產(chǎn)業(yè)、文化等特色和優(yōu)勢，因地制宜，各展其效。

諸暨的襪業(yè)、珍珠等產(chǎn)業(yè)早已做出規(guī)模、做出影響，依托這些優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)，大唐街道柱嵩社區(qū)將原先社區(qū)彈簧廠的廢舊廠房，改建成“襪藝主題廣場”，成為當(dāng)?shù)貐R聚襪藝文化、襪藝展覽、旅游休閑的綜合區(qū)。

店口鎮(zhèn)何家山頭村是作曲家何占豪的出生地，村里男女老少幾乎人人能唱幾句戲。村集體和村里的鄉(xiāng)賢合作投資，盤活村里的閑置老校舍，改建成文化綜合體，既有演藝場地，也有藝術(shù)培訓(xùn)學(xué)校，還打算成立何占豪音樂工作室。

唐仁村也有新規(guī)劃。古徑幽幽，卵石鋪面，村里的唐仁老街歷史悠久，沿街百余間傳統(tǒng)民宅，不少處于閑置狀態(tài)。這段時間，壽申光和村干部正忙著與外地客商對接，將閑置農(nóng)房激活同古村落的有機更新結(jié)合起來，“期待盤活出更多越莊酒坊這樣有特色的‘點’，串聯(lián)帶動起美麗鄉(xiāng)村建設(shè)、特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展的‘面’?！?/p>

“激活閑置農(nóng)房，環(huán)境是基礎(chǔ)，產(chǎn)業(yè)是根底，文化是靈魂?！标愜娦l(wèi)認為，“要統(tǒng)籌考慮社會效益、經(jīng)濟效益、生態(tài)效益、文化效益，因地制宜、分門別類實施，走差異化發(fā)展之路，才能走穩(wěn)走實走遠。”

深化拓展

做好盤活大文章，補齊農(nóng)村環(huán)境短板

閑置農(nóng)房也能存“銀行”享收益？初聽到這樣的新鮮事，嶺北鎮(zhèn)孚家湖村村民虞幼光很好奇。這個特殊的“銀行”就是鎮(zhèn)里的閑置農(nóng)房儲備平臺，農(nóng)戶和村集體可供利用的閑置農(nóng)房，都可登記申報。

虞幼光同兒子住在外地，孚家湖村的老宅空置多年。今年上半年，鎮(zhèn)里工作人員上門介紹，建議他把閑置房存進“銀行”?！罢健せ睢?，房子歸自己管，等激活利用了再按租賃合同得收益。”虞幼光和兒子商量后，將老宅登記在了閑置農(nóng)房儲備平臺。

沒多久，虞幼光接到通知，他家的閑置房有了意向承租人。一位來自浙江東陽的企業(yè)家相中了虞幼光等5戶村民的閑置房，準(zhǔn)備承租修繕，用于民宿經(jīng)營。8月，虞幼光與承租人簽訂了租賃合同，拿到頭一年的租金。

今年初，嶺北鎮(zhèn)再次調(diào)查摸排“家底”，繪制閑置農(nóng)房分布圖，發(fā)現(xiàn)2018年鎮(zhèn)里統(tǒng)計的約6萬平方米閑置農(nóng)房，已經(jīng)激活3.3萬平方米，其余的農(nóng)房資源，大多分布零散，盤活利用難度較大。

3月，嶺北鎮(zhèn)率先試點運行閑置農(nóng)房儲備平臺，對可利用的閑置農(nóng)房預(yù)收預(yù)儲，由鎮(zhèn)村統(tǒng)籌引進投資，綜合開發(fā)利用。“通過儲備平臺的形式運作，資源更集中，吸引投資主體更有效率。”鎮(zhèn)長吳鵬鋒介紹，對于統(tǒng)一收儲的農(nóng)房，分門別類進行招商推介：對分布零散的閑置房，引進小而精、小而新的特色項目；對自然環(huán)境優(yōu)越、民俗特色鮮明的歷史文化村落，則引導(dǎo)社會資本整體開發(fā)利用。

前不久，嶺北鎮(zhèn)嶺北周村廢舊織布廠通過鎮(zhèn)里統(tǒng)一對外推介，由社會資本、鄉(xiāng)賢和村集體共同入股出資，將老廠房改造成土特產(chǎn)展銷中心，中心運行以來，農(nóng)產(chǎn)品銷售額已達100多萬元。

吳鵬鋒介紹，閑置農(nóng)房儲備平臺目前已有430戶村民登記申報，收儲閑置農(nóng)房4000多平方米，集中引進項目14個，總投資4000多萬元。

“下一步，我們將以農(nóng)村環(huán)境補短板攻堅行動為抓手，統(tǒng)籌盤活土地、山林、湖泊等農(nóng)村各類資源，讓閑置農(nóng)房真正成為富民的‘黃金屋’、強村的新引擎?！苯B興市委常委、諸暨市委書記徐良平表示。

改革仍在深入，改變?nèi)栽诶^續(xù)。