盤(pán)活閑置農(nóng)房：如何多贏？有哪些可選模式？暗藏哪些風(fēng)險(xiǎn)？

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本文隸屬:鎮(zhèn)村閑置資產(chǎn)盤(pán)活(第20/69篇)

原標(biāo)題：盤(pán)活閑置農(nóng)房 如何多贏？
盤(pán)活閑置農(nóng)房：如何多贏？有哪些可選模式？暗藏哪些風(fēng)險(xiǎn)？

德陽(yáng)市羅江區(qū)白馬關(guān)鎮(zhèn)的萬(wàn)佛村，游客在民宿院壩里喝茶。四川日?qǐng)?bào)全媒體記者 何海洋 攝
盤(pán)活閑置農(nóng)房：如何多贏？有哪些可選模式？暗藏哪些風(fēng)險(xiǎn)？

廣漢市高坪鎮(zhèn)水磨村，生動(dòng)有趣的立體墻畫(huà)吸引游客拍照。四川日?qǐng)?bào)全媒體記者 肖雨楊 攝

一方有盤(pán)活閑置農(nóng)房的需求，另一方有田園生產(chǎn)生活的向往。

但盤(pán)活過(guò)程中，風(fēng)險(xiǎn)暗藏；同時(shí)用地、資金、產(chǎn)權(quán)等方面的約束也制約著利用空間……

四川日?qǐng)?bào)全媒體記者 史曉露

2月21日，德陽(yáng)什邡市馬井鎮(zhèn)金牛村，50歲的哈爾濱人安宏邈和妻子收拾行裝，準(zhǔn)備回城上班。兩年前，安宏邈租下這處農(nóng)房，進(jìn)行改造和裝修，把這里當(dāng)作今后的落腳點(diǎn)。

2月底，德陽(yáng)市羅江區(qū)白馬關(guān)鎮(zhèn)萬(wàn)佛村的李花、油菜花競(jìng)相綻放，村里的民宿也迎來(lái)不少游客打卡。

在鄉(xiāng)村擁有一處房子，或利用農(nóng)房打造民宿 ，是無(wú)數(shù)人的夢(mèng)想，但又面對(duì)一系列問(wèn)題。如何有效盤(pán)活閑置農(nóng)房？推進(jìn)中有哪些風(fēng)險(xiǎn)?近日，記者前往德陽(yáng)、成都等地鄉(xiāng)村進(jìn)行采訪調(diào)查。

1：一紙租約，雖不能買(mǎi)，但城里人可租閑置農(nóng)房20年，八成人“用于養(yǎng)老”

安宏邈租的這處房子，戶(hù)主是一對(duì)老人，隨子女進(jìn)城，農(nóng)房因此閑置?！斑@里氣候舒服，交通方便，一開(kāi)門(mén)就是農(nóng)田，環(huán)境好?！?019年，安宏邈和房主簽下合約，用5萬(wàn)元的租金，拿下這處農(nóng)房20年的租期。

在城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速的當(dāng)下，有無(wú)數(shù)村民進(jìn)城，也有無(wú)數(shù)個(gè)安宏邈選擇下鄉(xiāng)。

不過(guò)，農(nóng)村宅基地具有福利性質(zhì)和社會(huì)保障功能，僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有，其所有權(quán)歸村集體，資格權(quán)和使用權(quán)歸農(nóng)戶(hù)。農(nóng)房和宅基地不可分割，農(nóng)戶(hù)擁有房屋的所有權(quán)，但不能將房子賣(mài)給非本村集體的成員。也就是說(shuō)，禁止城里人下鄉(xiāng)購(gòu)買(mǎi)宅基地和農(nóng)房。

但與此同時(shí)，農(nóng)村房屋閑置現(xiàn)象愈發(fā)突出，自然資源部數(shù)據(jù)顯示，約20%的農(nóng)村住房常年無(wú)人居住。德陽(yáng)市對(duì)旌陽(yáng)區(qū)、廣漢市、中江縣3個(gè)縣(區(qū)、市)6個(gè)村進(jìn)行了抽樣調(diào)查，平均農(nóng)房閑置率約為40%，整體閑置與部分閑置各占一半。

如何盤(pán)活閑置宅基地和閑置農(nóng)房?2018年的中央一號(hào)文件首次提出宅基地“三權(quán)分置”，即落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶(hù)資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。這意味著，城鎮(zhèn)居民雖然不能購(gòu)買(mǎi)農(nóng)房，但在符合用途管制前提下，可以依法承租農(nóng)房。根據(jù)規(guī)定，租期最長(zhǎng)20年。合同到期后，雙方可以另行約定。

市民下鄉(xiāng)租房養(yǎng)老、發(fā)展民宿……一時(shí)間康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游業(yè)在各地開(kāi)花。2018年，德陽(yáng)開(kāi)始通過(guò)農(nóng)交所線上平臺(tái)流轉(zhuǎn)閑置農(nóng)房，近3年累計(jì)流轉(zhuǎn)閑置農(nóng)房246宗，交易總金額4169.02萬(wàn)元。2018年成交7宗，去年達(dá)173宗。交易價(jià)格也在攀升。順應(yīng)東風(fēng)，2019年，哈爾濱人安宏邈，在距離成都不足1小時(shí)車(chē)程的金牛村，譜下了自己的“詩(shī)和遠(yuǎn)方”。成都農(nóng)交所德陽(yáng)所什邡服務(wù)中心主任鐘磊介紹，如今一座100多平方米的農(nóng)房，20年租期報(bào)價(jià)在20萬(wàn)元左右，“交通、配套和環(huán)境越好，價(jià)格越高”，客戶(hù)來(lái)自全國(guó)各地，八成表示是用于養(yǎng)老。

2：更多“吃法”，村集體收儲(chǔ)、打包發(fā)租，與企業(yè)合作深度開(kāi)發(fā)閑置資產(chǎn)

除了直接出租農(nóng)房，滿(mǎn)足城里人的養(yǎng)老需求外，盤(pán)活閑置農(nóng)房還有多種模式。

2018年起，萬(wàn)佛村就開(kāi)始盤(pán)活閑置農(nóng)房打造特色民宿，通過(guò)“村民 集體資產(chǎn)公司 平臺(tái)運(yùn)營(yíng)公司”模式，對(duì)農(nóng)房進(jìn)行統(tǒng)一改造和統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。村民可以選擇收取房屋固定租金，也可以將農(nóng)房和土地的使用權(quán)折價(jià)入股。

直接出租農(nóng)房是比較簡(jiǎn)單的一種盤(pán)活方式，省社科院原副院長(zhǎng)郭曉鳴認(rèn)為，更好的發(fā)展方式是由集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)資源進(jìn)行整體打包，和外來(lái)的投資主體合作，然后進(jìn)行收益分配，這樣村民可以持續(xù)性分享產(chǎn)業(yè)發(fā)展的增值收益。

但前提是，要解決如何整合農(nóng)房資源、對(duì)接市場(chǎng)需求、經(jīng)營(yíng)管理等基礎(chǔ)性問(wèn)題。

走在前列的成都、德陽(yáng)兩地，通過(guò)農(nóng)交所搭建信息平臺(tái)，把閑置農(nóng)房掛到網(wǎng)上?！拔覀冞€提供交易鑒證等服務(wù)，降低交易成本、規(guī)范市場(chǎng)行為。還借助抖音賬號(hào)，把農(nóng)房視頻放到網(wǎng)上?！辩娎谡f(shuō)。

村集體可以成為閑置農(nóng)房的收儲(chǔ)和統(tǒng)一開(kāi)發(fā)利用主體。成都市蒲江縣甘溪鎮(zhèn)明月村，走“文創(chuàng)立村”的路子，目前已有74個(gè)文創(chuàng)項(xiàng)目落戶(hù)，不少項(xiàng)目正是租賃村民的老院落改造而成。村集體更多發(fā)揮管理和服務(wù)功能，“我們與環(huán)保公司合作，做污水處理系統(tǒng)，推動(dòng)垃圾分類(lèi)回收，提升村民思想觀念和鄉(xiāng)村整體環(huán)境?！贝妩h支部副書(shū)記吳俊江介紹。

鄉(xiāng)村美了，環(huán)境好了，村民的增收渠道也多了。“不只要盤(pán)活農(nóng)村閑置資源，還要通過(guò)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展把更多收益讓渡給村民，現(xiàn)在村民可以分紅、打工，或者自己創(chuàng)業(yè)?！备氏?zhèn)副鎮(zhèn)長(zhǎng)左艷鵬介紹。

幾年前，村民彭雙英就把自家的小青瓦平房改造成了“草木染坊”，每年3月，村里茶葉、雷竹筍開(kāi)采，她和丈夫就忙得不可開(kāi)交，“很多游客來(lái)體驗(yàn)，一年有二三十萬(wàn)元的利潤(rùn)。”

“村集體和村民以閑置農(nóng)房等資產(chǎn)入股，與企業(yè)合作搞經(jīng)營(yíng)，萬(wàn)佛村等進(jìn)行了有益嘗試?！笔∥r(nóng)辦相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的優(yōu)勢(shì)在于統(tǒng)籌農(nóng)村資產(chǎn)資源、組織協(xié)調(diào)農(nóng)民，而工商企業(yè)等市場(chǎng)主體的優(yōu)勢(shì)在于經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目、參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，只有把兩者緊密聯(lián)系起來(lái)、把各自的優(yōu)勢(shì)充分發(fā)揮出來(lái)，才能有效盤(pán)活農(nóng)村閑置資產(chǎn)，助力鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

3：多種風(fēng)險(xiǎn)，政策有“三禁止”，違規(guī)流轉(zhuǎn)易產(chǎn)生糾紛

但盤(pán)活閑置農(nóng)房，也暗藏風(fēng)險(xiǎn)。一是農(nóng)房權(quán)屬不明晰極易引發(fā)流轉(zhuǎn)糾紛。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012-2016年，瀘縣一戶(hù)多宅率均維持在15%左右。中國(guó)人民大學(xué)宅基地制度研究課題組的一份調(diào)研報(bào)告顯示，在瀘縣一些舉家進(jìn)城的農(nóng)戶(hù)或是有閑置、超占宅基地的農(nóng)戶(hù)，有將宅基地私下出租或者出讓給需要用宅基地的農(nóng)戶(hù)或經(jīng)營(yíng)者。

“一戶(hù)多宅、超標(biāo)占地、非法轉(zhuǎn)讓等現(xiàn)象比較突出，一些村民私下交易、口頭約定，容易出現(xiàn)事后悔約、流轉(zhuǎn)糾紛?！笔∞r(nóng)業(yè)農(nóng)村廳相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。

德陽(yáng)市由市司法局搭臺(tái)，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心牽頭，律師事務(wù)所、公證處協(xié)同聯(lián)動(dòng)“三書(shū)模式”，引入律師事務(wù)所和公證處的法律服務(wù)對(duì)流轉(zhuǎn)程序進(jìn)行規(guī)范，對(duì)交易雙方主體資格，房屋的真實(shí)性、合法性等進(jìn)行法律審查，并出具《律師法律審查意見(jiàn)及見(jiàn)證書(shū)》《公證書(shū)》《交易鑒證書(shū)》，確保閑置農(nóng)房的依法規(guī)范流轉(zhuǎn)。而對(duì)于存在房屋產(chǎn)權(quán)糾紛、房屋邊界糾紛、與房產(chǎn)有關(guān)的債務(wù)糾紛等6種情形，一律不予受理交易。2018年8月以來(lái)，通過(guò)“三書(shū)模式”辦理閑置農(nóng)房流轉(zhuǎn)246宗。

記者在采訪時(shí)也發(fā)現(xiàn)，一些市民認(rèn)為長(zhǎng)期租賃，就是變相到農(nóng)村買(mǎi)房。此前，中央一再重申，宅基地改革絕不是讓城里人下鄉(xiāng)去買(mǎi)房置地，還提出了閑置農(nóng)房流轉(zhuǎn)的三禁止原則——禁止違法違規(guī)買(mǎi)賣(mài)宅基地和改變宅基地使用性質(zhì)，禁止利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)所，禁止簽訂閑置農(nóng)房所有權(quán)買(mǎi)賣(mài)合同。

“當(dāng)前由于閑置農(nóng)房估值偏低，容易成為資本青睞的對(duì)象，不規(guī)范的私下交易極易損害農(nóng)民的長(zhǎng)期權(quán)益?！惫鶗曾Q認(rèn)為，還需警惕農(nóng)村自建房變身經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所后出現(xiàn)的安全風(fēng)險(xiǎn)。

一些市民下鄉(xiāng)租賃農(nóng)房后，會(huì)進(jìn)行改建、翻修，設(shè)計(jì)和施工存在不規(guī)范等問(wèn)題，還有的農(nóng)民將農(nóng)房用于經(jīng)營(yíng)，但在變更用途前未辦理房屋質(zhì)量驗(yàn)收、消防安全驗(yàn)收等。

多位專(zhuān)家呼吁，當(dāng)前對(duì)農(nóng)房改擴(kuò)建缺乏監(jiān)管，尤其是農(nóng)房轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所后，安全風(fēng)險(xiǎn)陡增，要完善法律政策，明確責(zé)任主體，加強(qiáng)監(jiān)管。

4：一項(xiàng)探索，農(nóng)房和宅基地改革一體化推動(dòng)，發(fā)揮市場(chǎng)功能

“去年接待了一兩千人看房，但最后成交量不足一成?！辩娎谔寡裕r(nóng)房流轉(zhuǎn)很大程度上是“表面熱鬧”。

“農(nóng)村土地資源是農(nóng)村最具潛力的自然資源，農(nóng)村最大的增長(zhǎng)點(diǎn)在于宅基地改革?！睂?zhuān)家普遍認(rèn)為，當(dāng)前在用地、資金、產(chǎn)權(quán)方面存在諸多約束和障礙，制約了閑置宅基地和農(nóng)房的盤(pán)活利用空間。

如何突破？自2015年第一輪試點(diǎn)后，新一輪改革試點(diǎn)已經(jīng)啟動(dòng)。去年中央農(nóng)辦、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部批復(fù)了全國(guó)104個(gè)縣(市、區(qū))和3個(gè)地級(jí)市為新一輪農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)，資陽(yáng)市、成都郫都區(qū)等地入選。

“農(nóng)房流轉(zhuǎn)和宅基地制度改革需要一體推動(dòng)?！彼拇ù髮W(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院經(jīng)濟(jì)系主任、教授姚樹(shù)榮認(rèn)為，首先需要做好基礎(chǔ)性工作，規(guī)范開(kāi)展房地一體的確權(quán)登記頒證工作，明晰土地與房屋產(chǎn)權(quán)，減少流轉(zhuǎn)的產(chǎn)權(quán)糾紛風(fēng)險(xiǎn)。

更重要的是需要發(fā)揮市場(chǎng)作用。姚樹(shù)榮認(rèn)為，當(dāng)前農(nóng)房和宅基地估值較低，主要是因?yàn)橥恋毓苤葡拢袌?chǎng)需求被抑制。從改革試點(diǎn)地區(qū)來(lái)看，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市后，土地價(jià)格均實(shí)現(xiàn)了成倍增長(zhǎng)。

“市場(chǎng)具有價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能，由市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)，讓農(nóng)村集體建設(shè)用地與國(guó)有土地市場(chǎng)逐步接軌，實(shí)現(xiàn)‘同地同權(quán)同價(jià)同責(zé)’，才能體現(xiàn)農(nóng)村土地和房屋的市場(chǎng)價(jià)值。此外，還需要擴(kuò)大農(nóng)民對(duì)宅基地及農(nóng)房的自主處分權(quán)，讓農(nóng)民參與流轉(zhuǎn)的協(xié)商談判，分享更多收益?！币?shù)榮說(shuō)。

也有專(zhuān)家認(rèn)為，入市是一把雙刃劍，需要探索建立多種發(fā)展模式?！爸皇峭ㄟ^(guò)宅基地有償騰退后農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市交易，村集體或者農(nóng)戶(hù)獲得較多的一次性收入，但同時(shí)意味著土地利用權(quán)利的根本讓渡，事實(shí)上放棄了通過(guò)土地來(lái)實(shí)現(xiàn)自身發(fā)展的長(zhǎng)期權(quán)利，換句話說(shuō)，仍然是短期化的一錘子買(mǎi)賣(mài)?！惫鶗曾Q說(shuō)，現(xiàn)在稀缺的宅基地資源價(jià)值嚴(yán)重低估，應(yīng)當(dāng)更加重視村集體留地發(fā)展，把騰退的宅基地作為重構(gòu)集體經(jīng)濟(jì)的一個(gè)最重要資源，可以自己開(kāi)發(fā)，也可以合作開(kāi)發(fā)。