國(guó)家大力支持農(nóng)村四荒地與閑置宅基地入市：生態(tài)農(nóng)莊地產(chǎn)開發(fā)時(shí)代來(lái)臨

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本文隸屬:01.特色小鎮(zhèn)田園綜合體(第33/90篇)

國(guó)家大力支持：農(nóng)村四荒地、閑置宅基地入市！

沒有建設(shè)用地，如何做休閑農(nóng)業(yè)？

國(guó)家對(duì)耕地的保護(hù)是非常嚴(yán)格的：要堅(jiān)守“十八億畝的耕地紅線”，農(nóng)用地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，禁止用于其他的商業(yè)用途，必須是建設(shè)用地才能進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作。

來(lái)自山東的李老板就遇到這樣的問(wèn)題：從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型農(nóng)業(yè)做休閑農(nóng)業(yè)，前期拿地時(shí)并不了解用地標(biāo)準(zhǔn)，以1400元/畝的高價(jià)流轉(zhuǎn)了350畝農(nóng)用地30年，準(zhǔn)備上項(xiàng)目時(shí)，卻被當(dāng)?shù)卣嬷獩]有建設(shè)用地不可開展休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目。這下李老板傻了眼，高價(jià)流轉(zhuǎn)的土地從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)肯定不掙錢，而申請(qǐng)土地變性的指標(biāo)遲遲下不來(lái)。

國(guó)家為休閑農(nóng)業(yè)用地“撕開一個(gè)口子”！

為了鼓勵(lì)休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展，近日農(nóng)業(yè)部下發(fā)《關(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》，在用地方面為大家“撕開一個(gè)口子”，放松了用地標(biāo)準(zhǔn)，不是建設(shè)用地，也可以做休閑農(nóng)業(yè)了!

鼓勵(lì)閑置宅基地發(fā)展“農(nóng)家樂(lè)”

《通知》明確用地政策：在實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度的前提下，對(duì)農(nóng)民就業(yè)增收帶動(dòng)作用大、發(fā)展前景好的休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目用地，各地要將其列入土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃優(yōu)先安排。

《通知》提出：“農(nóng)家樂(lè)”可通過(guò)多種通道獲取土地，閑置宅基地整理結(jié)余的建設(shè)用地可用于休閑農(nóng)業(yè)。與往年包括去年底出臺(tái)的休閑農(nóng)業(yè)扶持文件相比，此份文件最精華的地方即在于這條關(guān)于明確‘用地政策’的規(guī)定。

鼓勵(lì)“四荒地”發(fā)展農(nóng)家樂(lè)

《通知》鼓勵(lì)：利用“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)。對(duì)中西部少數(shù)民族地區(qū)和集中連片特困地區(qū)利用“四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，其建設(shè)用地指標(biāo)給予傾斜。
《通知》鼓勵(lì)開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)，發(fā)展農(nóng)民自有住宅從事旅游經(jīng)營(yíng)，與一般農(nóng)區(qū)土地相比，以發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)的項(xiàng)目對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)，土地價(jià)值將獲得更高反映。

休閑農(nóng)業(yè)將引入PPP模式

《通知》指出：加大對(duì)休閑農(nóng)業(yè)的金融支持。鼓勵(lì)利用PPP模式、眾籌模式、互聯(lián)網(wǎng)+模式、發(fā)行私募債券等方式，探索休閑農(nóng)業(yè)多元化投融資機(jī)制，鼓勵(lì)符合條件的休閑農(nóng)業(yè)企業(yè)上市。并探索新型融資模式，探索以旅游資源、扶貧資金等入股方式，使貧困群眾在項(xiàng)目發(fā)展中獲得資產(chǎn)性收益。

休閑農(nóng)業(yè)政策出臺(tái)，讓土地發(fā)揮更大的價(jià)值！

在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的今天，城鎮(zhèn)人口“看得見山、望得見水、記得住鄉(xiāng)愁”的需求，也為農(nóng)民創(chuàng)辦農(nóng)家樂(lè)、休閑農(nóng)莊提供了土壤。此次的《通知》出臺(tái)，我們看到，農(nóng)村土地不僅僅是耕地，還有農(nóng)民的宅基地、村內(nèi)集體建設(shè)用地、四荒地等。

我們?cè)诎l(fā)展休閑農(nóng)業(yè)的過(guò)程中，要充分利用好這些土地，盤活農(nóng)民宅基地、村集體建設(shè)用地資產(chǎn)，創(chuàng)造更高的土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值。同時(shí)，這些土地的開發(fā)和利用，對(duì)增加農(nóng)民的資產(chǎn)性收入也可以發(fā)揮很大的作用。

國(guó)家大力支持：地產(chǎn)+生態(tài)農(nóng)莊，新模式，新風(fēng)口，新資本！

最后，這些誤區(qū)千萬(wàn)要注意

無(wú)址可選也要選

有時(shí)候，土地并不像普通商品，有充分的選擇空間。在選址的過(guò)程中，土地往往獨(dú)此一家，讓你別無(wú)其他選擇，例如，家鄉(xiāng)有限的土地資源，而作為開發(fā)者，又急切的想去做，以至于無(wú)址可選的時(shí)候也要去選。這種選址方式最終效果不理想，可想而知。

有地就先拿下再說(shuō)

休閑農(nóng)業(yè)作為一個(gè)舶來(lái)詞，許多人對(duì)此并沒有深刻的見解。許多企業(yè)家拿地心切，在沒有做好充分的休閑農(nóng)業(yè)規(guī)劃前，就匆匆決定，先拿下再說(shuō)，到手之后再去為它量身定做合適的衣服。至于效果如何，恐怕只能聽天由命了，做好了是一塊肥肉，做不好只會(huì)成為燙手的山芋。

跟著感覺走

做休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目不能跟著感覺走，而是要有一雙犀利的慧眼，慧眼是要對(duì)所選之地的價(jià)值有準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)，了解土地如何開發(fā)與利用，還要對(duì)未來(lái)的發(fā)展有遠(yuǎn)見，尤其是目標(biāo)客戶及將來(lái)市場(chǎng)情況的判斷，還要有項(xiàng)目與市場(chǎng)的對(duì)接手段，等等。唯有具備這些，才不至于陷入誤區(qū)。如果僅僅憑借以往經(jīng)驗(yàn)，跟著感覺走，恐怕將成為后來(lái)人的反面教材。

國(guó)家大力支持：地產(chǎn)+生態(tài)農(nóng)莊，新模式，新風(fēng)口，新資本！

生態(tài)農(nóng)莊地產(chǎn)，新模式新時(shí)代來(lái)臨！

目前正在進(jìn)行中的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)大整合，正如經(jīng)歷房地產(chǎn)業(yè)的“前十年”，經(jīng)過(guò)行業(yè)大整合，一定能迎來(lái)美好的“后十年”。互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的今天，可能用不了“前十年” “后十年”時(shí)間就可以實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)強(qiáng)國(guó)的夢(mèng)！

所謂生態(tài)農(nóng)莊地產(chǎn)，是指中國(guó)很有可能會(huì)在未來(lái)的5-10年內(nèi)，在綠水青山中出現(xiàn)以租賃農(nóng)村土地，或建立有機(jī)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地，融入二三產(chǎn)業(yè)為主要業(yè)務(wù)的新興產(chǎn)業(yè)田園綜合體。這個(gè)產(chǎn)業(yè)將在城鎮(zhèn)化建設(shè)和農(nóng)民進(jìn)城等一系列的宏觀政策和鼓勵(lì)措施下快速形成。

第一、大量流轉(zhuǎn)出來(lái)的農(nóng)村土地，將在地方政府的干預(yù)和規(guī)劃下，有償租賃給相關(guān)財(cái)團(tuán)、機(jī)構(gòu)，并通過(guò)收取大規(guī)模流轉(zhuǎn)出來(lái)的土地租金獲得長(zhǎng)期、穩(wěn)定的地方財(cái)政收入。

第二、租賃土地的財(cái)團(tuán)、機(jī)構(gòu)在租賃的土地上，利用創(chuàng)新商業(yè)模式，通過(guò)一二三產(chǎn)業(yè)融合，經(jīng)營(yíng)高附加值的經(jīng)濟(jì)生態(tài)作物、從事農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)鏈控制，或現(xiàn)代農(nóng)業(yè)規(guī)模化生產(chǎn)等為主，與文旅相結(jié)合，提供平臺(tái)服務(wù)，形成可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)循環(huán)市場(chǎng)，從而獲取長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定利潤(rùn)。

第三、從事土地租賃中介業(yè)務(wù)的土地買辦獲得相應(yīng)的勞務(wù)費(fèi)用。農(nóng)莊將成為金融產(chǎn)品，越炒越熱。

第四、廣大農(nóng)民將通過(guò)出讓土地使用權(quán)而獲得數(shù)額相當(dāng)?shù)囊淮涡袁F(xiàn)金補(bǔ)償，此后再通過(guò)付出剩余勞動(dòng)力成為職業(yè)農(nóng)民。

第五、過(guò)剩產(chǎn)能通過(guò)農(nóng)莊開發(fā)得到消化，轉(zhuǎn)型企業(yè)上山下鄉(xiāng)可以成為新的經(jīng)營(yíng)主體。

第六、追求健康生活的人們，可以來(lái)到綠水青山之中，享受到城市沒有的回歸自然的田園生活。

第七、新的經(jīng)營(yíng)主體會(huì)為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、招商引資、增加稅收、提高知名度等發(fā)揮積極作用。

以上推論并非空穴來(lái)風(fēng)，專家認(rèn)為促使生態(tài)農(nóng)莊地產(chǎn)業(yè)形成的理由如下：

一、國(guó)家提出的轉(zhuǎn)變發(fā)展方向、改變發(fā)展思路已明確說(shuō)明以加工外貿(mào)為主的宏觀發(fā)展方向的危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)性。拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的另兩駕馬車中，唯一堅(jiān)挺的是內(nèi)需市場(chǎng)。而拉動(dòng)內(nèi)需的重要支柱產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)和汽車制造業(yè)，顯然依靠單一的私家車是無(wú)法長(zhǎng)久拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)的。新能源、無(wú)人機(jī)等先進(jìn)技術(shù)產(chǎn)品，已經(jīng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，資本投向何去何從？廣大的農(nóng)村土地，將是拉動(dòng)內(nèi)需的無(wú)限大市場(chǎng)，生態(tài)農(nóng)莊開發(fā)將在農(nóng)村土地上比房地產(chǎn)更有生命力，此長(zhǎng)彼消，取而代之。

二、平均占地方政府財(cái)政收入79%現(xiàn)象不可能長(zhǎng)久持續(xù)，城市化的腳步也將隨著城市擴(kuò)張的地皮極限而無(wú)法長(zhǎng)久供應(yīng)政府的財(cái)政需求。相反，農(nóng)村土地則是目前地方政府唯一可以長(zhǎng)期重復(fù)利用的、穩(wěn)定的，也是最大的財(cái)政保障來(lái)源。城市土地已很少可用，農(nóng)村大量的土地卻被撂荒，提高農(nóng)村土地價(jià)值就是將來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，農(nóng)莊開發(fā)與推廣將使農(nóng)村土地增值。

三、農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，其根本目的就在于將農(nóng)村剩余的勞動(dòng)力和閑置土地集中利用。集群式的農(nóng)莊開發(fā)，降低了建設(shè)成本，方便了平臺(tái)服務(wù)，形成了影響力，帶動(dòng)了消費(fèi)。

四、大量如聯(lián)想這樣的國(guó)內(nèi)知名公司已悄悄地把資金向農(nóng)村轉(zhuǎn)移，它們的目的當(dāng)然不可能是簡(jiǎn)單地去種水稻。中國(guó)是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，當(dāng)前的商機(jī)已經(jīng)顯現(xiàn)，在廣闊的農(nóng)業(yè)大地上，未來(lái)的中國(guó)首富必將在生態(tài)農(nóng)莊開發(fā)行業(yè)的名單中產(chǎn)生，改變農(nóng)業(yè)無(wú)首富的歷史，請(qǐng)拭目以待。

農(nóng)業(yè)，下一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)？

過(guò)往，農(nóng)業(yè)備受投資商和年輕人的冷落。在國(guó)家對(duì)農(nóng)業(yè)投入不斷增加、對(duì)農(nóng)民補(bǔ)貼不斷加大，以及各項(xiàng)扶持政策引導(dǎo)下，農(nóng)業(yè)行業(yè)大整合已經(jīng)展開，2018年更是擼起袖子大干的一年，大機(jī)會(huì)盡在本年。那么，這種大轉(zhuǎn)型是否如羅杰斯所說(shuō)，在未來(lái)能帶來(lái)超越房地產(chǎn)業(yè)的致富機(jī)會(huì)呢？答案是肯定的。

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程的啟示!

改革開放后，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步于深圳、珠海的特區(qū)建設(shè)，但對(duì)于國(guó)內(nèi)民眾來(lái)說(shuō)，當(dāng)時(shí)仍處計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，個(gè)人仍依賴單位分房，并沒有買房的概念。就像今天，人們對(duì)擁有經(jīng)營(yíng)農(nóng)莊的概念與認(rèn)識(shí)尚在朦朧之中，2018年在政府的大力推動(dòng)下，將越來(lái)越清晰。
經(jīng)過(guò)這二十年，行業(yè)的相對(duì)壟斷格局已經(jīng)形成，全國(guó)知名地產(chǎn)商在50家左右，各大地產(chǎn)商憑借資本優(yōu)勢(shì)，掌控了大部分可開發(fā)土地資源。而在整合結(jié)束的后十年中，房?jī)r(jià)也隨之一路飚升。而農(nóng)莊開發(fā)綜合性很強(qiáng)，加上現(xiàn)在技術(shù)的先進(jìn)與模式的創(chuàng)新，將帶動(dòng)與影響更多的行業(yè)參與進(jìn)來(lái)，形成又一龐大的經(jīng)營(yíng)體系與市場(chǎng)。

農(nóng)業(yè)，正在經(jīng)歷類似房地產(chǎn)的整合過(guò)程

農(nóng)業(yè)，似乎已在經(jīng)歷著房地產(chǎn)行業(yè)由分散向集中轉(zhuǎn)變的過(guò)程。

中國(guó)的農(nóng)業(yè)似乎正在走一條由單打獨(dú)斗到合作共贏的路：自給自足小量供應(yīng)→大耕戶/合作社開始出現(xiàn) →農(nóng)場(chǎng)主

產(chǎn)業(yè)規(guī)?；殉蔀檗r(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型加速的重要推動(dòng)因素。農(nóng)業(yè)行業(yè)的機(jī)會(huì)不斷涌現(xiàn)，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和大力支持農(nóng)業(yè)的政策背景下，創(chuàng)新的商業(yè)模式，投資風(fēng)險(xiǎn)可控，盈利模式清晰，大量社會(huì)資本將涌入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域，新農(nóng)業(yè)蘊(yùn)含著巨大潛力，是一塊值得投資者期待的深藍(lán)領(lǐng)域。

新農(nóng)業(yè)的崛起需要資本推動(dòng)，講求穩(wěn)定的回報(bào)，要有良好的商業(yè)盈利模式才可持續(xù)發(fā)展。最近幾年，部分商界巨頭也涉足農(nóng)業(yè)，如?聯(lián)想進(jìn)入水產(chǎn)、養(yǎng)殖業(yè)，網(wǎng)易丁磊養(yǎng)豬，京東商城劉強(qiáng)東種大米，褚時(shí)健包山頭種出褚橙……這些商界大鱷，憑著他們靈敏的商業(yè)嗅覺，已深刻感覺到農(nóng)業(yè)大轉(zhuǎn)型帶來(lái)的機(jī)會(huì)而紛紛踏足，他們憑借良好的社會(huì)資源和資本優(yōu)勢(shì)，投入的資金動(dòng)輒數(shù)億，遠(yuǎn)超出我們行內(nèi)人之前的小打小鬧。雖然他們中的許多在賠錢賺吆喝，但他們堅(jiān)信發(fā)展方向沒有錯(cuò)，只是在等待創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)模式。今天，創(chuàng)新的真農(nóng)模式已經(jīng)開始在全國(guó)各地踐行，理論與實(shí)踐證明，可以真農(nóng)創(chuàng)新商業(yè)模式全面徹底地顛覆之前落后的經(jīng)營(yíng)模式。

由此可見，農(nóng)業(yè)由分散向集中轉(zhuǎn)變后，改變之前落后的經(jīng)營(yíng)模式，也一定能產(chǎn)生高利潤(rùn)機(jī)會(huì)。獨(dú)創(chuàng)的真農(nóng)模式，就是在線上平臺(tái)的計(jì)劃指導(dǎo)下，整合各地相關(guān)資源，形成可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)循環(huán)大市場(chǎng)。線下各項(xiàng)目公司及各農(nóng)莊發(fā)揮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造快速周轉(zhuǎn)的穩(wěn)定盈利的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)新局面。

目前正在進(jìn)行中的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)大整合，正如經(jīng)歷房地產(chǎn)業(yè)的前十年，經(jīng)過(guò)行業(yè)大整合，一定能迎來(lái)美好的后十年?；ヂ?lián)網(wǎng)時(shí)代的今天，可能用不了前十年，后十年時(shí)間就可以實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)強(qiáng)國(guó)的夢(mèng)。