一、市場預(yù)測

1、葡萄酒類市場預(yù)測

我國葡萄酒行業(yè)屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)危機(jī)無損高增長格局。1999－2009年間我國葡萄酒行業(yè)收入和利潤C(jī)AGR均保持在20%以上，并是酒類細(xì)分行業(yè)中利潤占比唯一正增長的子行業(yè)。即使受到了經(jīng)濟(jì)減速的影響，2009年銷售收入與利潤總額仍然保持了19.6%和19.8g%的同比增速。2009年中國內(nèi)地高檔葡萄酒的銷量增長50%，酒莊酒的年均增畏超100%。根據(jù)行業(yè)研究預(yù)測報(bào)告數(shù)據(jù)顯示：我國現(xiàn)已有葡萄酒生產(chǎn)企業(yè)500多家，形成了以張?jiān)！㈤L城、王朝、威龍為龍頭的一線品牌企業(yè)；以云南紅、華東、龍徽、北京豐收、甘肅莫高、寧夏賀蘭山、東北通化股份、長白山、新疆新天等為主的二線品牌企業(yè)，他們在產(chǎn)能、技術(shù)、設(shè)備等方面都已趨于成熟；另有眾多的葡萄酒企業(yè)也基本上具備了國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并通過了認(rèn)證，構(gòu)成了山東的煙臺、蓬萊、河北的昌黎、懷來、東北的通化、西北的甘肅、寧夏、新疆、黃河古道地區(qū)以及西南地區(qū)的品牌集群。

據(jù)國際葡萄酒及烈酒研究所(The IWSR)預(yù)測，中國在2012年將成為世界第七大葡萄酒市場，消費(fèi)量將達(dá)到12億瓶。其中，進(jìn)口葡萄酒的市場份額將進(jìn)一步提高。2012年我國葡萄酒人均消費(fèi)可達(dá)1～1.5升，市場擴(kuò)張達(dá)到2008年的200%～300%。2012年葡萄酒產(chǎn)量增長率為19.4%。2013年和2014年產(chǎn)量回落，分別下降14.7%和1.5%。預(yù)計(jì)2015年葡萄酒產(chǎn)量不會有太大變化，應(yīng)該在2014年產(chǎn)量基礎(chǔ)上略有增產(chǎn)。因此，相比其他國家，中國的葡萄酒消費(fèi)量依然巨大，葡萄酒市場也將面臨一個(gè)巨大的發(fā)展。

2、蔬菜類市場預(yù)測

蔬菜是人們?nèi)粘ｏ嬍持斜夭豢缮俚氖澄镏弧?a title="蔬菜生產(chǎn)" target="_blank">蔬菜可提供人體所必需的多種維生素和礦物質(zhì)。據(jù)國際糧農(nóng)組織1990年統(tǒng)計(jì)，人體必需的維生素C的90%、維生素A的60%來自蔬菜。此外，蔬菜中還有多種多樣的植物化學(xué)物質(zhì)，是人們公認(rèn)的對健康有效的成分，如：類胡蘿卜素、二丙烯化合物、甲基硫化合物等。目前果蔬中的營養(yǎng)素可以有效預(yù)防慢性、退行性疾病的多種物質(zhì)正在被人們研究發(fā)現(xiàn)。蔬菜的消費(fèi)市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

(1)有機(jī)蔬菜
有機(jī)蔬菜是有機(jī)農(nóng)業(yè)中的一部分，必須經(jīng)過國家專門機(jī)構(gòu)認(rèn)證，根據(jù)有機(jī)農(nóng)業(yè)的原則吸取了幾千年來傳統(tǒng)衣業(yè)的精華，結(jié)合蔬菜作物自身的特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)因地因時(shí)因物制宜的耕作原則，在整個(gè)生產(chǎn)過程中禁止使用人工合成的化肥、農(nóng)藥、激素，以及轉(zhuǎn)基因產(chǎn)物，采用天然材料和與環(huán)境友好的農(nóng)作方式，恢復(fù)園藝生產(chǎn)系統(tǒng)物質(zhì)能量的自然循環(huán)與平衡，通過作物種類品種的選擇、輪作、間作套種，休閑養(yǎng)地水資源管理與栽培方式的配套應(yīng)用，創(chuàng)造人類萬物共享的生態(tài)環(huán)境。是目前人們所熱愛的蔬菜，其消費(fèi)市場空間很大。

（2）凈菜
科技進(jìn)步與社會發(fā)展帶來了蔬菜消費(fèi)的全新格局：安全、新鮮、營養(yǎng)、方便。陳舊落后的蔬菜供應(yīng)方式：大批帶泥毛菜用卡車或普通棚車散裝運(yùn)輸，集市堆積銷售，經(jīng)濟(jì)效益低下，種種弊端明顯。約40年前，凈菜在國外問世，至今高品質(zhì)的凈菜已成為發(fā)達(dá)國家蔬菜消費(fèi)的主流。研究凈菜加工。促進(jìn)其快速發(fā)展，意義顯然。消費(fèi)市場日漸擴(kuò)大。

3、休閑娛樂市場預(yù)測

休閑農(nóng)業(yè)協(xié)會提供的資料顯示，湖北省休閑農(nóng)業(yè)近幾年呈強(qiáng)勁發(fā)展態(tài)勢，發(fā)展勢頭方興未艾。2005年，武漢休閑農(nóng)業(yè)年經(jīng)營收入充其量20多億元，今年預(yù)計(jì)可達(dá)60億元，5年翻了一番多。當(dāng)年，武漢過千萬元的休閑農(nóng)莊只有望城縣千龍湖1家，2011年達(dá)到38家。十二五期間，武漢休閑農(nóng)業(yè)將進(jìn)人一個(gè)快速發(fā)展期，到2015年全省休閑農(nóng)業(yè)總收入可達(dá)到200億元，年經(jīng)營收入過1000萬元以上農(nóng)莊將達(dá)到100家，過億元的農(nóng)莊有望達(dá)到10家。

4、主要產(chǎn)品銷售價(jià)格預(yù)測

1、旅游門票 200元／人（大型游樂區(qū)、蔬果采摘、農(nóng)耕文化展示區(qū)、拓展訓(xùn)練區(qū)、野外運(yùn)動區(qū)，相關(guān)項(xiàng)目）
2、酒堡住宿600-2500元／間
3、溫泉198元／人
4、葡萄酒12萬元-30萬元／噸
5、餐飲50元／人
6、有機(jī)蔬菜15元-20元／斤

二、投資估算

投資估算一覽表（單位：萬元）
序號-項(xiàng)目名稱：金額
1-征地500畝：30000.00
2-酒堡3萬平米建設(shè)：10000.00
3-餐飲3萬平米建設(shè)：6000.00
4-水上樂園：5000.00
5-溫泉洗?。?000.00
6-歡樂谷：5000.00
7-兒童樂園：2000.00
8-婚慶區(qū)：2000.00
9-綠色廣場：2000.00
10-園區(qū)道路建設(shè)：4000.00
11-現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)：5000.00
12-農(nóng)業(yè)民俗、農(nóng)具展示區(qū)：1000.00
13-員工宿舍、辦公大樓：2000.00
14-水電設(shè)施、消防：5000.00
15-會議中心：4000.00
16-其它：3000.00
17-流動資金：6000.00
合計(jì)：100000.00
合作方式：合資、合作

三、投資回報(bào)分析

1、經(jīng)濟(jì)效益費(fèi)用估算
營業(yè)收入：規(guī)劃按生態(tài)農(nóng)業(yè)開發(fā)、農(nóng)產(chǎn)品深加工基地、旅游目的地開發(fā)與建設(shè)三部分建設(shè)，但項(xiàng)目的建設(shè)及活動實(shí)際上是按會計(jì)年度進(jìn)行的，本項(xiàng)目的收入是以建成投產(chǎn)后每年各子項(xiàng)目銷售收入的銷售額為基礎(chǔ)。
本項(xiàng)目的營業(yè)收入主要是門票、餐飲、城堡住宿、溫泉收入以及葡萄酒和蔬果采摘等。項(xiàng)目的正常年銷售收入為84211萬元。
成本與費(fèi)用：項(xiàng)目正常年總成本費(fèi)用為55255.44萬元，其中固定成本16518.01萬元，可變成本38737.35萬元，經(jīng)營成本為50505.44萬元。
相關(guān)稅費(fèi)：按照國家財(cái)稅有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目應(yīng)繳納的銷售稅金包括：營業(yè)稅、教育費(fèi)附加、城市建設(shè)稅和所得稅。
項(xiàng)目正常年?duì)I業(yè)稅4207.53萬元，城市建設(shè)維護(hù)稅為2945.27萬元，
教育費(fèi)附加為2103.76萬元，所得稅6060.94萬元。
2、財(cái)務(wù)盈利能力分析
利潤估算：本項(xiàng)目根據(jù)國家計(jì)委頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)(第三版)》的要求進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益初步分析。項(xiàng)目利潤估算如下：
利潤總額=24243.77萬元
所得稅=24243.77×25%=6060.94萬元
稅后利潤=18182.83萬元
財(cái)務(wù)盈利能力分析：以前述成本與收入為分析的基礎(chǔ)，基準(zhǔn)折現(xiàn)率按8%估算，結(jié)合國家有關(guān)稅收政策與經(jīng)濟(jì)評價(jià)的有關(guān)原則計(jì)算的全投資財(cái)務(wù)指標(biāo)。項(xiàng)目全投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量如下：
1、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值( FNPV)=23663.69萬元（ic=8%）（稅后）
2、稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率( FLRR) =14.66%
3、財(cái)務(wù)動態(tài)投資回收期= 6.88年（含建設(shè)期2年）