開發(fā)旅游村趨勢(shì)發(fā)展特色旅游村是經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的最佳統(tǒng)一，以成都的三圣花鄉(xiāng)“五朵金花”、欒川重渡溝千戶“農(nóng)家樂”為代表的各種類型的特色旅游村正成為各地競逐的對(duì)象，風(fēng)起云涌的旅游村熱潮席卷全國。

特色旅游村開發(fā)中的政府和企業(yè)角色如何界定？?住建部門為主推動(dòng)的新農(nóng)村建設(shè)產(chǎn)生的對(duì)傳統(tǒng)村落的破壞力和國土資源部門為主推動(dòng)的一戶一宅撤村并鎮(zhèn)帶來的傳統(tǒng)民居建筑的毀滅給中國的鄉(xiāng)土文明造成了較大的破壞，而且都只是改造了村莊而沒有培育產(chǎn)業(yè)。而在市場主導(dǎo)下的旅游主村落卻帶來了勃勃生機(jī)，產(chǎn)村一體結(jié)合發(fā)展。所以，特色旅游村的開發(fā)需要轉(zhuǎn)換思維！

如何用規(guī)劃引導(dǎo)“村莊”成為特色旅游村？

政府層面

政府作為特色旅游村開發(fā)的引導(dǎo)者、協(xié)調(diào)者和監(jiān)督者，而不是作為主導(dǎo)者。政府履行這一職責(zé)的部門應(yīng)該由住建部門、國土部門轉(zhuǎn)移到旅游部門上來。在開發(fā)初期，政府應(yīng)主要起到嚴(yán)格開發(fā)與保護(hù)的界限、引導(dǎo)社會(huì)資金流向、啟發(fā)農(nóng)民市場意識(shí)和價(jià)值觀;在開發(fā)過程中，需要協(xié)調(diào)開發(fā)商和原住民的利益關(guān)系，保持穩(wěn)定和諧發(fā)展的態(tài)勢(shì)。政府引導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督功能主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：投資建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和公共工程，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)資本流向;協(xié)調(diào)政府、投資商和居民的利益關(guān)系;監(jiān)督特色旅游村的規(guī)劃審批、資源保護(hù)、開發(fā)進(jìn)度、公共設(shè)施管護(hù)等方面。

企業(yè)層面：

在未來企業(yè)將作為特色旅游村開發(fā)的主導(dǎo)者出現(xiàn)，可能之前有些企業(yè)因?yàn)闀r(shí)機(jī)不太成熟、土地政策、農(nóng)民觀念等種種原因沒有取得成功，但現(xiàn)在時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟、政策也已經(jīng)到位，正是企業(yè)在特色旅游村開發(fā)建設(shè)中大展宏圖的時(shí)候。特色旅游村的建設(shè)離不開企業(yè)的參與，企業(yè)參與會(huì)給特色旅游村的發(fā)展帶來市場思維和理念。企業(yè)主導(dǎo)特色旅游村的建設(shè)主要在三個(gè)方面：一是主導(dǎo)土地一級(jí)開發(fā)；二是主導(dǎo)環(huán)境景觀建設(shè);三是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)培育和發(fā)展，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)村結(jié)合。

特色旅游村的開發(fā)的利基是鄉(xiāng)村地產(chǎn)嗎？

1、農(nóng)地入市為鄉(xiāng)村旅游開發(fā)提供土地資源

發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，就需要一定土地資源。由于以前一直都沒有明確“農(nóng)地入市”，很多老板投資鄉(xiāng)村是有顧慮的。2014年中央一號(hào)文件不僅鼓勵(lì)農(nóng)民將其手中的承包土地的經(jīng)營權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，在土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場上實(shí)現(xiàn)交易，而且進(jìn)一步提出“允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”、“在保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)前提下，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓”。土地流轉(zhuǎn)這幾年一直都在做，但土地流轉(zhuǎn)是不能改變土地的農(nóng)用地性質(zhì)的，而發(fā)展鄉(xiāng)村旅游不僅僅需要農(nóng)用地，更需要必要的服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地，以前從來都沒有明確提出“農(nóng)地入市”的概念，所以很多鄉(xiāng)村旅游投資者都覺得沒法操作。這次一號(hào)文件提出集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有土地同等入市同權(quán)同價(jià)，對(duì)鄉(xiāng)村旅游投資具有積極的鼓勵(lì)作用。當(dāng)然我們應(yīng)該知道集體經(jīng)營性建設(shè)用地事實(shí)上并不多，而且主要集中在東部鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū)，都是工業(yè)化初期的存量建設(shè)用地。對(duì)于增量非常大的農(nóng)戶宅基地市場，文件提出的是選擇“若干試點(diǎn)”，“慎重穩(wěn)妥推進(jìn)”，已經(jīng)開了個(gè)口子，未來隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，鄉(xiāng)村土地資源將有更廣闊的開拓空間。

2、旅游開發(fā)為鄉(xiāng)村地產(chǎn)提供市場保證

越來越多在參與旅游項(xiàng)目中嘗到甜頭的投資商深切地體會(huì)到：要唱地產(chǎn)的戲，必須搭旅游的臺(tái)。從旅游的六要素 “食、住、行、游、購、娛”來看，“住”是旅游最重要的要素之一。而旅游的高級(jí)階段——度假更是以“住”為核心功能。因此，住宿設(shè)施是旅游區(qū)，尤其是度假區(qū)的基本設(shè)施。當(dāng)游客的短期居住行為逐漸轉(zhuǎn)變成長期居住行為、一次性居住行為逐漸轉(zhuǎn)變成頻繁居住行為，對(duì)旅游地產(chǎn)的需求便會(huì)自然而然的產(chǎn)生，開發(fā)商也就擁有了可以作為的空間。對(duì)游客而言，核心價(jià)值是在鄉(xiāng)村自然景觀中享用便捷旅游服務(wù)和度假體驗(yàn)，物業(yè)的環(huán)境氛圍和服務(wù)設(shè)施都能為消費(fèi)者讓渡足夠的價(jià)值空間。 因此，要從特色旅游村開發(fā)中獲得更大的商業(yè)機(jī)會(huì)，必須非常有效的解決兩大問題。

1）用旅游的方式獲取土地

用旅游的方式獲取土地首先需要拿出“漂亮”的項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃書。計(jì)劃書必須與地方政府的開發(fā)取向保持高度一致，同時(shí)，也應(yīng)盡量做到讓農(nóng)民認(rèn)可和支持。國家對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的限制，歸跟結(jié)底是出于對(duì)農(nóng)民利益的保障。只有讓土地的利用不脫離農(nóng)業(yè)用地的范疇，并為當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民找到一個(gè)與鄉(xiāng)村旅游緊密結(jié)合，共同長期發(fā)展的契合點(diǎn)，才能打消政府的顧慮。而這需要有一個(gè)與當(dāng)?shù)厍闆r相匹配的優(yōu)秀的旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)，例如，可考慮將農(nóng)業(yè)種植作為旅游區(qū)的自然景觀資源，進(jìn)行主題開發(fā)，在打造吸引力的同時(shí)，使周邊農(nóng)民能將主題產(chǎn)品的種植作為主要的經(jīng)濟(jì)來源。既不違背政策要求，又保障了農(nóng)民的長期利益。當(dāng)然，旅游產(chǎn)品的設(shè)計(jì)只有能夠獲得旅游消費(fèi)市場的認(rèn)可，一切才有意義。而這便要求首先要對(duì)當(dāng)?shù)氐穆糜吻闆r有一個(gè)整體的把握，需要開展資源調(diào)研、市場調(diào)查等一系列調(diào)研過程，制定合理的開發(fā)戰(zhàn)略，并通過主題理念創(chuàng)意，賦予其備受游客喜愛的主題文化，讓項(xiàng)目的所有利益相關(guān)者都能在項(xiàng)目開發(fā)中獲益。

2）用環(huán)境和體驗(yàn)提升地產(chǎn)價(jià)值

旅游地產(chǎn)區(qū)別于一般城市房地產(chǎn)最鮮明的特征是，其開發(fā)和經(jīng)營是以另外一個(gè)產(chǎn)業(yè)——旅游業(yè)為發(fā)展根基。無論是依賴于山地、海濱、溫泉、滑雪場等等自然景觀開發(fā)的地產(chǎn)，還是在城市中新建的主題公園型旅游地產(chǎn)，實(shí)質(zhì)都是借助于或打造出具有吸引力的旅游產(chǎn)品平臺(tái)，增加地產(chǎn)項(xiàng)目景觀、環(huán)境以及服務(wù)的附加值，以彌合區(qū)位或外圍配套環(huán)境的不足。因此，旅游休閑是先導(dǎo)和核心，在開發(fā)原則上，要遵循先做旅游后做地產(chǎn)開發(fā)這一重要原則，沒有完善的旅游功能，地產(chǎn)開發(fā)難以體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值，相反，旅游功能越豐富，環(huán)境打造越完善，地產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值也會(huì)越高。

特色旅游村的成功之鑰

1、規(guī)劃先行

近年來，許多地方各級(jí)政府在高度重視旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃注重從戰(zhàn)略全局和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律上把握旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，規(guī)劃先行意識(shí)日益增強(qiáng)。旅游規(guī)劃是旅游發(fā)展的基礎(chǔ)，確定旅游發(fā)展的正確方向，避免走彎路、走錯(cuò)路，是推動(dòng)旅游經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的前提。

2、協(xié)調(diào)利益

協(xié)調(diào)好政府、農(nóng)民和企業(yè)三者利益，進(jìn)而解決土地問題、資金問題、利益分配問題。特色旅游村的開發(fā)與管理從本質(zhì)上說是各利益相關(guān)者之間相互制衡關(guān)系的有機(jī)整合。只有通過利益相關(guān)者的共同參與才能形成有效的管理機(jī)制，特色旅游村建設(shè)才能朝著和諧穩(wěn)定的方向發(fā)展。

3、聚焦市場

特色旅游村，就是以特色實(shí)現(xiàn)旅游功能的村落。旅游就是需要城市里的人來 “吃住行游購?qiáng)省?。所以，特色旅游村的打造一定要關(guān)注市場的需求，要以鄉(xiāng)村的旅游資源和土地資源為基礎(chǔ)，以實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村休閑度假功能為目標(biāo)，以鄉(xiāng)村的休閑業(yè)態(tài)為特色，以一流的配套設(shè)施為保證，并且最終能夠?qū)崿F(xiàn)鄉(xiāng)村休閑商業(yè)和度假地產(chǎn)的開發(fā)。

4、農(nóng)旅一體

旅游和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)兩種產(chǎn)業(yè)互相促進(jìn)和共同發(fā)展，將更有利于提升我國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游業(yè)發(fā)展水平，進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需，帶動(dòng)我國國民經(jīng)濟(jì)和農(nóng)村服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展。農(nóng)旅一體，可以做到資源共享、信息互通，市場共拓，產(chǎn)業(yè)共建，做到相互融合，轉(zhuǎn)型升級(jí)。從而在休閑區(qū)、景點(diǎn)、賓館、農(nóng)家樂、旅游等產(chǎn)業(yè)和行業(yè)功能相互嵌入、優(yōu)勢(shì)疊加，拓寬和拉長產(chǎn)業(yè)鏈條，形成產(chǎn)業(yè)融合、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和繁榮局面，從而拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)和諧氛圍。

5、產(chǎn)村結(jié)合

旅游產(chǎn)業(yè)是新農(nóng)村建設(shè)的支撐產(chǎn)業(yè)，旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)是新農(nóng)村建設(shè)的重要支撐力量，鄉(xiāng)村旅游是新農(nóng)村建設(shè)的重要模式。旅游開發(fā)對(duì)于農(nóng)村的生產(chǎn)發(fā)展，農(nóng)民收入，生活改善，文明鄉(xiāng)風(fēng)形成，整潔村容建設(shè)等，都具有直接的作用。

6、突出特色

全國村莊建設(shè)、鄉(xiāng)村旅游開發(fā)風(fēng)起云涌，如何在鄉(xiāng)村旅游的開發(fā)建設(shè)中脫穎而出，最重要的就是要做到突出地方特色，保護(hù)特色建筑、打造特色旅游項(xiàng)目、推出特色餐飲、開發(fā)特色旅游商品，讓游客住得有特色、玩得有特色、吃得有特色、賣得有特色。