嘉興烏鎮(zhèn)

烏鎮(zhèn)是典型的中國江南地區(qū)水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)，包括東柵和西柵兩各區(qū)域。在旅游開發(fā)中，烏鎮(zhèn)將先進(jìn)的管理理念實(shí)踐于對古鎮(zhèn)的保護(hù)中，在管線地埋、河道清淤、修舊如故、控制過度商業(yè)化等方面都是在全國古鎮(zhèn)保護(hù)開發(fā)中首創(chuàng)或成功運(yùn)作的典范，，被聯(lián)合國專家考察小組譽(yù)為古鎮(zhèn)保護(hù)之“烏鎮(zhèn)模式”。

（1）業(yè)態(tài)構(gòu)成

烏鎮(zhèn)的東柵和西柵沒有比較明顯的街巷業(yè)態(tài)分類，各類型業(yè)態(tài)總體上是散狀分布。從業(yè)態(tài)檔次上來說，東柵主要是大眾消費(fèi)業(yè)態(tài)，以購物業(yè)態(tài)為主導(dǎo)，西柵主要是中高端的旅游消費(fèi)業(yè)態(tài)，以品質(zhì)化的住宿、餐飲、休閑娛樂類為主，少量精品購物。

烏鎮(zhèn)注重對文化型旅游業(yè)態(tài)的融入，特別重視展示和挖掘古鎮(zhèn)完整的生活形態(tài)和深厚的地域文化，將“名人文化”及“民情民俗文化”發(fā)揮得淋漓盡致，書院、當(dāng)鋪、橋、水閣、皮影等28項(xiàng)旅游吸引物形成烏鎮(zhèn)突出的文化特色。

（2）開發(fā)模式

東柵：按照租賃經(jīng)營等傳統(tǒng)模式開發(fā)，商鋪產(chǎn)權(quán)大多都屬于原住民，產(chǎn)權(quán)很難統(tǒng)一，雖然開發(fā)初期投資少、見效快，但是也為后期的深入開發(fā)管理增加了難度，古鎮(zhèn)風(fēng)貌良莠不齊，整體旅游商業(yè)業(yè)態(tài)的檔次不高。

西柵：采取整體產(chǎn)權(quán)開發(fā)模式，全資買斷西柵所有原商鋪及居民居住的產(chǎn)權(quán)，由中青旅控股股份有限公司、桐鄉(xiāng)市烏鎮(zhèn)古鎮(zhèn)旅游投資有限公司和IDG資本共同構(gòu)成的中外合資經(jīng)營企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)開發(fā)主體的一元化，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計(jì)，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理，西柵的商家進(jìn)駐都要嚴(yán)格的篩選和審核過程，以保證商業(yè)形態(tài)的精品化，目前形成了旅游、休閑、文化體驗(yàn)為一體的精品旅游業(yè)態(tài)集群，構(gòu)建體驗(yàn)式的度假生活。

（3）案例啟示

第一，烏鎮(zhèn)通過整合中青旅公司的旅游資源、IDG的資金實(shí)力和政府的政策實(shí)力，企業(yè)為主導(dǎo)的古鎮(zhèn)開發(fā)成功案例。

第二，古鎮(zhèn)旅游開發(fā)要注重特色文化挖掘與塑造，烏鎮(zhèn)除了營造小橋流水人家的旅游環(huán)境氛圍外，還以茅盾、烏錦、皮影、水閣等為主要載體的文化與民俗特色確立差異化競爭力，再次證明了文化在古鎮(zhèn)旅游開發(fā)中的重要性。

第三，從2013年開始，烏鎮(zhèn)的散客多于團(tuán)隊(duì)，酒店收入大于門票收入，西柵的收入大于東柵的收入，充分說明體驗(yàn)化、品質(zhì)化的旅游業(yè)態(tài)是未來古鎮(zhèn)旅游開發(fā)的趨勢，符合旅游市場的需求。

第四，東柵和西柵不同的開發(fā)模式，也證實(shí)了古鎮(zhèn)旅游資源企業(yè)化運(yùn)作、開發(fā)主體一元化對于形成精品化商業(yè)形態(tài)的重要性。

第五，古鎮(zhèn)需要充分利用各方資源全力推進(jìn)市場營銷，電視劇名人營銷、利用國際高端會(huì)議間接宣傳、走出國門參加國際旅游展會(huì)等全方位的策劃值得借鑒。

實(shí)踐：茅臺(tái)古鎮(zhèn)商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)策劃規(guī)劃

1、現(xiàn)場調(diào)研及分析

（1）調(diào)研方法及調(diào)研內(nèi)容

規(guī)劃項(xiàng)目組首先對茅臺(tái)古鎮(zhèn)六條主要的商業(yè)街區(qū)進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查和摸底，充分掌握現(xiàn)狀商業(yè)業(yè)態(tài)的詳細(xì)資料。

調(diào)研方法：通過目測、丈量、拍攝、筆記、攀談、購物、消費(fèi)體驗(yàn)方式等形式掌握商業(yè)業(yè)態(tài)的基本概況。

調(diào)研內(nèi)容：包括現(xiàn)狀商業(yè)業(yè)態(tài)的類型、店鋪的產(chǎn)權(quán)歸屬、業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況、店鋪的面積、店鋪?zhàn)饨?、?jīng)營者的計(jì)劃等內(nèi)容。

從業(yè)態(tài)布局來看，茅臺(tái)鎮(zhèn)商業(yè)街區(qū)集中在茅臺(tái)鎮(zhèn)的核心片區(qū)，分別位于茅園路、環(huán)茅路、楊柳灣、長征路、河濱路和銀灘路，商業(yè)業(yè)態(tài)集中經(jīng)營，易形成規(guī)模效益和集聚效益。

從業(yè)態(tài)類型來看，商業(yè)主要滿足市民的日常居住需求，主要業(yè)態(tài)為零售及生活服務(wù)、餐飲等，檔次低、服務(wù)不規(guī)范；滿足游客需求的旅游商品專賣、休閑、住宿等商鋪數(shù)量稀少，夜生活業(yè)態(tài)缺乏，留不住人。

茅臺(tái)鎮(zhèn)商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀匯總（單位：平方米）

從鋪面形式來看，基本為下店上宅式的臨街鋪面，開放性較強(qiáng)，但空間承載力不夠，無法滿足規(guī)模化業(yè)態(tài)的融入。

從利用空間來看，鋪面空間具有可變性和多元性，在未來的經(jīng)營過程中利于調(diào)整空間和優(yōu)化業(yè)態(tài)。

2、業(yè)態(tài)提升思路

（1）業(yè)態(tài)類型：主題化、多元化、體驗(yàn)化

業(yè)態(tài)主題化，形成各具特色的主題街區(qū)：發(fā)揮茅臺(tái)鎮(zhèn)本地優(yōu)勢，充分挖掘國酒文化、鹽運(yùn)文化和紅色文化，通過植入不同類型、主題突出的業(yè)態(tài)，為茅臺(tái)鎮(zhèn)注入文化靈魂，以特色性商業(yè)形成差異性的競爭，從而塑造茅臺(tái)鎮(zhèn)的核心吸引力和品牌形象。

業(yè)態(tài)多元化，構(gòu)建主客共享的商業(yè)集群：避免單純的旅游商品售賣傳統(tǒng)模式，而是構(gòu)建一個(gè)業(yè)態(tài)類型豐富、檔次不一，集餐飲、購物、住宿、休閑娛樂等于一體的豐富的消費(fèi)體驗(yàn)場所，兼顧本地消費(fèi)和游客消費(fèi)，構(gòu)建主客共享的多元化旅游商業(yè)業(yè)態(tài)集群。

業(yè)態(tài)體驗(yàn)化，形成個(gè)性化的旅游休閑方式：隨著茅臺(tái)古鎮(zhèn)旅游開發(fā)的不斷深入，游客休閑消費(fèi)的升級，應(yīng)注重旅游業(yè)態(tài)的體驗(yàn)性、參與性，著力引入特色策劃、精品購物、餐飲休閑、主題客棧、白品鑒、酒文化體驗(yàn)等體驗(yàn)性商業(yè)業(yè)態(tài)。