進(jìn)入到2019年，各大企業(yè)都開始積極參與休閑農(nóng)業(yè)類項(xiàng)目的開發(fā)。但是，對規(guī)劃設(shè)計(jì)無法回避的問題的是：如何在非建設(shè)用地上合法的進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)？

而本文從多個(gè)角度來分析怎樣將非建設(shè)用地，用來做休閑農(nóng)業(yè)！同時(shí)，最近農(nóng)業(yè)部下發(fā)《關(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》提出，不是建設(shè)用地，也可以做休閑農(nóng)業(yè)！也為我們做設(shè)計(jì)提供一定的依據(jù)。

在休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃過程中，土地問題一定要明確其方向（屬于國土方面還是屬于規(guī)劃方面）。農(nóng)田原則上不允許使用，基本農(nóng)田強(qiáng)烈建議不去碰，但是項(xiàng)目對環(huán)境影響不大，遵循當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展規(guī)劃，對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展有一定促進(jìn)作用時(shí)，對于農(nóng)田的利用，當(dāng)?shù)卣话闶侵С值膽B(tài)度。

 

休閑農(nóng)業(yè)用地規(guī)劃中的7個(gè)問典型問題

1、在整個(gè)土地規(guī)劃，國土部門有一套土地分類標(biāo)準(zhǔn)，住建或規(guī)劃部門有一套分類標(biāo)準(zhǔn)，這兩套標(biāo)準(zhǔn)之間有何區(qū)別與聯(lián)系？分別適用于什么情況？如何做好這兩者之間銜接？

答?：國土關(guān)于土地的分類標(biāo)準(zhǔn)是為解決土地性質(zhì)問題，包括農(nóng)用地、一般農(nóng)田、基本農(nóng)田、林地、荒地、宅基地等一系列的用地性質(zhì)。住建關(guān)于土地的分類標(biāo)準(zhǔn)是針對土地上附著建筑物的性質(zhì)。

規(guī)劃過程中，國土標(biāo)準(zhǔn)只是去確定該地塊是否可以利用，具體的建設(shè)內(nèi)容由住建的分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行協(xié)調(diào)。現(xiàn)在很多地方出現(xiàn)的問題就是城市規(guī)劃與土地規(guī)劃不同步，城市規(guī)劃已經(jīng)到位，但是土地規(guī)劃并沒有調(diào)整。

調(diào)整城市規(guī)劃用地只是一個(gè)淺層次的問題，深層次問題的是要調(diào)整土地規(guī)劃。例：一塊農(nóng)用地，首先要確定他是一般農(nóng)田還是基本農(nóng)田，如果是一般農(nóng)田，一次調(diào)整即可；如果是基本農(nóng)田，先要把該基本農(nóng)田調(diào)整到某塊荒地上，再將原基礎(chǔ)農(nóng)田調(diào)整為建設(shè)用地（荒地：未利用的土地，無土地屬性）。

2、旅游開發(fā)中遇到的集體土地開發(fā)障礙是土地流轉(zhuǎn)等正式制度障礙還是開發(fā)效率障礙，或是非正式制度障礙？可否舉例說明？

答?：旅游開發(fā)中集體土地開發(fā)障礙及土地流轉(zhuǎn)中的最大問題不是政策障礙，而是如何使被流轉(zhuǎn)的土地實(shí)現(xiàn)盈利。旅游本身盈利能力較弱，企業(yè)流轉(zhuǎn)集體土地一般或建設(shè)功能性建筑，不考這盈利，而是更看重周邊可利用的其他土地，通過帶動(dòng)這些地塊的發(fā)展及價(jià)格，進(jìn)行可建設(shè)部分資產(chǎn)的售賣或經(jīng)營來獲得盈利。

所以集體土地開發(fā)的障礙主要是實(shí)現(xiàn)盈利問題，很多企業(yè)很難實(shí)現(xiàn)單純的旅游盈利。但是如果旁邊有些房地產(chǎn)，就相對容易一些。比如古北水鎮(zhèn)，一開始就是走的土地流轉(zhuǎn)的路，周邊有很多房地產(chǎn)，土地流轉(zhuǎn)也就很容易實(shí)現(xiàn)。

3、旅游項(xiàng)目用地性質(zhì)和代碼往往在和土地部門、規(guī)劃部門對接的時(shí)候會(huì)遇到無法落地的問題。旅游項(xiàng)目在目前的城市用地性質(zhì)分類中僅有B14中提到包含度假村用地，給項(xiàng)目落地帶來很大困難。

答?：旅游項(xiàng)目的用地性質(zhì)從土規(guī)上一定要求是建設(shè)用地（非宅基地），屬于國家的土地才可以進(jìn)行招拍掛，屬于集體的土地不能用作商業(yè)建設(shè)。從規(guī)劃上看，問題中提到細(xì)類B14包含了度假村屬于旅游用地，實(shí)際上中類B3娛樂康體設(shè)施用地屬于我們常說的旅游用地。

本來B3屬于商業(yè)用地，但是目前部分地區(qū)實(shí)施差異化供地，比如沈陽，B3類用地是商業(yè)用地價(jià)格的三分之一，雖然不能轉(zhuǎn)賣，但是對于經(jīng)營者來說是合適的。所有談及與旅游相關(guān)的用地，主要是考核價(jià)格。

4、旅游用地屬商業(yè)用地性質(zhì)，集體土地的利用方面有哪些地方有突破或創(chuàng)新的案例？而不是坐而論道的遲遲不落地？

答?：旅游用地屬于商業(yè)性質(zhì)，集體用地不可商用，不可開發(fā)作旅游用地。集體土地是可以利用的，一是土地變性，二是流轉(zhuǎn)和租用，流轉(zhuǎn)方式中集體用地多用作基礎(chǔ)服務(wù)性設(shè)施建設(shè)，如自己經(jīng)營或是游客集散中心。

5、城市的旅游集散服務(wù)中心用地在城市建設(shè)用地分類中應(yīng)該歸為哪類？如果按商業(yè)服務(wù)類來算，地價(jià)差別就較大。

答?：城市旅游集散服務(wù)中心從某種程度上屬于基礎(chǔ)設(shè)施用地，屬于A類用地，一般由政府劃撥，但在實(shí)際操作中政府沒有任何收益的情況下，不太愿意選擇這種方式劃撥土地，需要開發(fā)單位與政府進(jìn)行進(jìn)一步的溝通協(xié)調(diào)。如果政府急需招商，他肯定愿意將這塊土地劃撥給企業(yè)，促成周圍地塊的買賣；如果本身地塊就很值錢，企業(yè)就要考慮通過周邊的商業(yè)建筑、地產(chǎn)來公攤土地成本。

6、在田園綜合體規(guī)劃開發(fā)中，如何最大程度獲得建設(shè)用地，在不影響農(nóng)田使用的情況下是否可以將建筑物架構(gòu)在農(nóng)田之上？

答?：建筑物（封閉的、有頂?shù)模┎豢梢约茉谵r(nóng)田（一般、基本都不可）上，構(gòu)筑物（開場的、不具備遮蔽功能的）或許可以，比如觀光塔、風(fēng)車等，需要與當(dāng)?shù)卣疁贤ㄕ{(diào)整。

7、宅基地如果僅僅做農(nóng)家院，屬于半對外經(jīng)營那種，是否屬于旅游用地，能不能批？

答?：自有宅基地可以用作半經(jīng)營的農(nóng)家院，但是不屬于旅游用地，不可進(jìn)行買賣，可以對外經(jīng)營。

休閑農(nóng)業(yè)用地中的相關(guān)政策

01鼓勵(lì)閑置宅基地發(fā)展“農(nóng)家樂”

《通知》明確用地政策：在實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度的前提下，對農(nóng)民就業(yè)增收帶動(dòng)作用大、發(fā)展前景好的休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目用地，各地要將其列入土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃優(yōu)先安排。

《通知》提出：“農(nóng)家樂”可通過多種通道獲取土地，閑置宅基地整理結(jié)余的建設(shè)用地可用于休閑農(nóng)業(yè)。與往年包括去年底出臺的休閑農(nóng)業(yè)扶持文件相比，此份文件最精華的地方即在于這條關(guān)于明確‘用地政策’的規(guī)定。

02鼓勵(lì)“四荒地”發(fā)展農(nóng)家樂

《通知》鼓勵(lì)：利用“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)。對中西部少數(shù)民族地區(qū)和集中連片特困地區(qū)利用“四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，其建設(shè)用地指標(biāo)給予傾斜。

《通知》鼓勵(lì)開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)，發(fā)展農(nóng)民自有住宅從事旅游經(jīng)營，與一般農(nóng)區(qū)土地相比，以發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)的項(xiàng)目對土地進(jìn)行開發(fā)，土地價(jià)值將獲得更高反映。

03休閑農(nóng)業(yè)將引入PPP模式

《通知》指出：加大對休閑農(nóng)業(yè)的金融支持。鼓勵(lì)利用PPP模式、眾籌模式、互聯(lián)網(wǎng)+模式、發(fā)行私募債券等方式，探索休閑農(nóng)業(yè)多元化投融資機(jī)制，鼓勵(lì)符合條件的休閑農(nóng)業(yè)企業(yè)上市。并探索新型融資模式，探索以旅游資源、扶貧資金等入股方式，使貧困群眾在項(xiàng)目發(fā)展中獲得資產(chǎn)性收益。

04休閑農(nóng)業(yè)政策出臺，讓土地發(fā)揮更大的價(jià)值！

在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的今天，城鎮(zhèn)人口“看得見山、望得見水、記得住鄉(xiāng)愁”的需求，也為農(nóng)民創(chuàng)辦農(nóng)家樂、休閑農(nóng)莊提供了土壤。此次的《通知》出臺，我們看到，農(nóng)村土地不僅僅是耕地，還有農(nóng)民的宅基地、村內(nèi)集體建設(shè)用地、四荒地等。

我們在發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)的過程中，要充分利用好這些土地，盤活農(nóng)民宅基地、村集體建設(shè)用地資產(chǎn)，創(chuàng)造更高的土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值。同時(shí)，這些土地的開發(fā)和利用，對增加農(nóng)民的資產(chǎn)性收入也可以發(fā)揮很大的作用。