我國土地大體上分為兩類，國有土地和集體土地，其中宅基地就屬于集體土地，屬于農(nóng)村農(nóng)民集體所有。

根據(jù)相關法律規(guī)定：

根據(jù)《土地管理法》第九條：城市市區(qū)的土地屬于國家所有農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

因此，我們首先需要明確的是，土地本身所有權都不屬于個人所有，宅基地也并不是屬于現(xiàn)在的居住者。根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定作為個人，我們能夠擁有的僅僅是土地使用權和占有權利。并且這個使用權也有一定的時間限制。

因此，既然土地本不屬于自己所有，那么也就不可能買賣土地，因為人沒辦法買賣不屬于自己的東西。宅基地同理也是如此。

那么宅基地的使用權能轉讓嗎？宅基地使用權能否轉讓，如何轉讓？

法律上，宅基地和國有土地一樣，也是有使用和占有權的。

《中華人民共和國物權法》第一百五十二條 規(guī)定：“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施?！?/p>

同理，宅基地使用權其實是可以轉讓的，但是宅基地使用權的轉讓，會有自己的相關規(guī)定，會更加復雜。

第一，宅基地使用權本身和房子是不能分開轉讓的

我們都知道類似市面上的商品房，經(jīng)常都是政府統(tǒng)征土地，把集體所有土地變?yōu)閲型恋睾?，然后進行公開拍賣，最后被某公司拍賣成功后，進行開發(fā)，最后修建成房子后，房子賣給消費者，消費者這時候擁有的就是房子的使用權。

而宅基地首先，并不能單獨出售，必須和住房所有權一起，也就是你不能說地給你，房子轉讓給另外的人。因此并不存在宅基地作為地皮單獨售賣。

《確定土地所有權與使用權的若干規(guī)定》第169條“宅基地使用權不得單獨轉讓。建造在該宅基地上的住房所有權轉讓的。”

第二，宅基地使用權轉賣更復雜

商品房一個人可以很多套，但是宅基地使用權轉讓，法律上，有很多的限制性規(guī)定。

（1）村住宅使用權轉讓對賣家限制要求更嚴格

比如農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，并且很多地方，宅基地是只能轉賣給本地村民，還必須村委會同意，縣政府批準。

《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》(下稱《通知》)規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

這個規(guī)定其實也可以理解，更多是出于對宅基地的保護，怕地皮被人為惡劣炒作，最終導致村民沒有宅基地使用，市場混亂，因此宅基地使用權轉讓的確比國有土地苛刻。

（2）農(nóng)村住宅售賣后，不能再申請

宅基地一開始，就并不是村民購買使用權，而是分配申請，因此法律上，對此也有限制，那就是如果一個村民把自己宅基地出賣或者出租后，然后說，我沒有宅基地，要求村集體再給一塊地。

根據(jù)《土地管理法》第六十二條規(guī)定農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的不予批準。

因此，總結下提問，農(nóng)村的宅基地為什么不能買賣？那是因為宅基地本身就是農(nóng)村村民集體所有，而不是個人所有，因此既然不是自己所有，也談不上宅基地買賣。

但是宅基地使用權是可以轉讓的，但是宅基地使用權轉讓有更多限制，比如不能單獨轉讓，對賣家要求也更苛刻。