2月5日，《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于抓好“三農(nóng)”領(lǐng)域重點(diǎn)工作確保如期實(shí)現(xiàn)全面小康的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱“一號(hào)文件”）正式發(fā)布，這是21世紀(jì)以來(lái)第17個(gè)指導(dǎo)“三農(nóng)”工作的文件，為補(bǔ)上全面建成小康社會(huì)“三農(nóng)”領(lǐng)域的短板，在強(qiáng)化“人地錢”要素保障方面出臺(tái)了含金量高的政策。

據(jù)悉，一號(hào)文件提到農(nóng)村集體建設(shè)用地可以用于發(fā)展鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)，以及推進(jìn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的配套制度，有望進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地改革，而這也為房企由城市轉(zhuǎn)向農(nóng)村指引了方向。

集體建設(shè)用地可用于鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展

一號(hào)文件提出，在符合國(guó)土空間規(guī)劃前提下，通過(guò)村莊整治、土地整理等方式節(jié)余的農(nóng)村集體建設(shè)用地，優(yōu)先用于發(fā)展鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。而農(nóng)村集體建設(shè)用地可以通過(guò)入股、租用等方式直接用于發(fā)展鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)。

具體來(lái)看，新編縣鄉(xiāng)級(jí)國(guó)土空間規(guī)劃應(yīng)安排不少于10%的建設(shè)用地指標(biāo)，重點(diǎn)保障鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地。省級(jí)制定土地利用年度計(jì)劃時(shí)，應(yīng)安排至少5%新增建設(shè)用地指標(biāo)保障鄉(xiāng)村重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目用地。

中央農(nóng)辦主任、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部部長(zhǎng)韓長(zhǎng)賦在解讀時(shí)表示，此次的一號(hào)文件在強(qiáng)化“人地錢”要素保障方面出臺(tái)了含金量高的政策。在用地保障方面，提出完善鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地政策體系，將農(nóng)業(yè)種植養(yǎng)殖配建的各類輔助設(shè)施用地納入農(nóng)用地管理，合理確定輔助設(shè)施用地規(guī)模上限，明確農(nóng)業(yè)設(shè)施用地可以使用耕地。

眾所周知，產(chǎn)業(yè)發(fā)展是促進(jìn)農(nóng)民增收的有效途徑。為此 ，韓長(zhǎng)賦提到要加快建設(shè)各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)基地，重點(diǎn)培育家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民合作社等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體，通過(guò)訂單農(nóng)業(yè)、入股分紅、托管服務(wù)等方式，帶動(dòng)小農(nóng)戶融入農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，完善鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地政策體系之后，農(nóng)業(yè)設(shè)施用地面臨更好的支持。尤其是文件中提到“農(nóng)村集體建設(shè)用地可以通過(guò)入股、租用等方式直接用于發(fā)展鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)”，這對(duì)推動(dòng)農(nóng)業(yè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有積極作用。從目前來(lái)看，已有部分房企轉(zhuǎn)型并涉足農(nóng)村產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，比如鄉(xiāng)村文旅地產(chǎn)。

而上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士楊暢進(jìn)一步認(rèn)為，這意味著農(nóng)村集體建設(shè)用地改革有望進(jìn)一步推進(jìn)?！稗r(nóng)村集體建設(shè)用地可以通過(guò)入股、租用等方式直接用于發(fā)展鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)”，這一提法是歷史上的首次，“入股”意味著有定價(jià)，而定價(jià)則意味著要先“入市”，這意味著2019年一號(hào)文件提出的“全面推開(kāi)農(nóng)村土地征收制度改革和農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革，加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”，有望進(jìn)一步通過(guò)試點(diǎn)的方式予以推進(jìn)。

制定農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市配套制度

據(jù)悉，新修正的《中華人民共和國(guó)土地管理法》已于1月1日實(shí)施，最大亮點(diǎn)是允許集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地直接入市。在此基礎(chǔ)上，一號(hào)文件要求制定農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市配套制度。

韓長(zhǎng)賦在解讀時(shí)稱，今年扎實(shí)推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革，重點(diǎn)是推動(dòng)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地落地見(jiàn)效，抓緊制定農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市配套制度。

與此同時(shí)，嚴(yán)格農(nóng)村宅基地管理，扎實(shí)推進(jìn)宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證，以探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”為重點(diǎn)，進(jìn)一步深化農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著2020年新土地管理法的落實(shí)，相關(guān)配套政策也會(huì)積極制定。包括集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的界定、入市交易流程制定、相關(guān)增值收益分配等。不過(guò)，配套政策一定會(huì)強(qiáng)調(diào)用途管制，對(duì)于一些不符合此類用地的物業(yè)開(kāi)發(fā)，依然會(huì)有嚴(yán)厲的管制，尤其是各地集體建設(shè)用地在建設(shè)租賃住房過(guò)程中，這種租賃住房如何運(yùn)營(yíng)和退出，都將成為配套政策所關(guān)注內(nèi)容。

相比過(guò)去關(guān)于宅基地退出等表述，此次中央一號(hào)文件沒(méi)有提及“退出”的概念，而是明確嚴(yán)格農(nóng)村宅基地管理，加強(qiáng)對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)審批宅基地監(jiān)管，防止土地占用失控。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從實(shí)際情況看，包括江蘇鹽城、阜寧等地此前出臺(tái)了鼓勵(lì)宅基地退出的做法，這一退出是有序退出和自愿退出，也和農(nóng)村人口進(jìn)城購(gòu)房等進(jìn)行了掛鉤。預(yù)計(jì)若是三權(quán)分置改革有效果的情況下，此類宅基地農(nóng)戶購(gòu)房的意愿會(huì)明顯增強(qiáng)。

簽于今年或會(huì)出臺(tái)一些農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的配套制度，嚴(yán)躍進(jìn)表示，這對(duì)于今年有意向投資農(nóng)村土地項(xiàng)目的房企來(lái)說(shuō)是一大利好，尤其是房企關(guān)注的工業(yè)用地、商業(yè)用地、租賃住房用地、共有產(chǎn)權(quán)住房用地等。