69農(nóng)業(yè)規(guī)劃網(wǎng).2018年特色小鎮(zhèn)（田園綜合體）設(shè)計資訊：特色小鎮(zhèn)的開發(fā)架構(gòu)、商業(yè)模式、投融資模式…。

根據(jù)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部國家發(fā)展改革委財政部關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》，到2020年，培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn)。

特色化是小鎮(zhèn)發(fā)展的前提，旅游化是特色小鎮(zhèn)發(fā)展的有效路徑，資金、土地扶持是基本保障。特色小鎮(zhèn)重在特色產(chǎn)業(yè)和資源，形成一個強勢資源或產(chǎn)業(yè)的帶動，周邊其他產(chǎn)業(yè)逐步加入并完善的過程。讓優(yōu)勢得以凸顯，并最終形成特色小鎮(zhèn)獨享優(yōu)勢。

放置在當(dāng)下的時代背景，特色小鎮(zhèn)需要占據(jù)和發(fā)展的特色資源主要是非傳統(tǒng)資源。隨著工業(yè)化進入中后期、產(chǎn)能過剩，傳統(tǒng)的礦產(chǎn)等硬資源價值下降。而互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、青山綠水、傳統(tǒng)建筑、古代村落、特色文化等非傳統(tǒng)資源（軟資源）的價值大大提升。大數(shù)據(jù)、金融、文化創(chuàng)意、歷史經(jīng)典產(chǎn)業(yè)等將成為新的低碳、綠色產(chǎn)業(yè)。

關(guān)于特色小鎮(zhèn)的建設(shè)，有著明確的指導(dǎo)細則：

• 一是明確建設(shè)規(guī)模，從浙江省實踐的結(jié)果看，小鎮(zhèn)建設(shè)面積一般控制在1平方公里左右為最佳；規(guī)劃面積一般控制在3平方公里左右（旅游小鎮(zhèn)適當(dāng)放寬）;

• 二是明確建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，實施中以A級景區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)實施；典型的有河北省和浙江省，例如，浙江省要求所有的特色小鎮(zhèn)都要建成3A級以上景區(qū)，其中旅游類特色小鎮(zhèn)要按照5A級景區(qū)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。

• 三是明確投資要求，要求具有一定投資規(guī)模，例如，浙江省原則上要求三年投入30-50億，旅游小鎮(zhèn)可適當(dāng)放寬條件。

反觀當(dāng)下中國的小城鎮(zhèn)發(fā)展，高度分化是一個比較明顯的特征：

1. 東南沿海部分小城鎮(zhèn)已經(jīng)發(fā)展成為了中小城市，當(dāng)前的城鎮(zhèn)管理體制演變成了束縛，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級是挑戰(zhàn)。

2. 中部絕大部分小城鎮(zhèn)缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，無法吸納農(nóng)村勞動力就地轉(zhuǎn)移。

3. 西部和東北地區(qū)的部分小城鎮(zhèn)人口和經(jīng)濟空間正在萎縮。

4. 以往10年發(fā)展起來的資源型強鎮(zhèn)，資源價格高啟時收入暴漲，房地產(chǎn)畸形、空城鬼城頻現(xiàn)、過度福利化（榆林的全民醫(yī)保）正在苦苦掙扎。

在這樣的背景下，特色小鎮(zhèn)發(fā)展走在排頭的要屬浙江：

浙江省已經(jīng)成功完成了兩批79個特色小鎮(zhèn)的創(chuàng)建工作。而特色小鎮(zhèn)也為浙江這一年的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型貢獻了巨大力量。拿杭州而言，2015年，浙江省杭州市GDP達10053億元，成為國內(nèi)第10個萬億元級城市。

據(jù)統(tǒng)計，2015年，浙江省首批37個特色小鎮(zhèn)的新入駐企業(yè)達3207家，完成社會投資超過1500個億。在眾多支撐杭州發(fā)展的引擎中，夢想小鎮(zhèn)、基金小鎮(zhèn)、云棲小鎮(zhèn)、貿(mào)易小鎮(zhèn)等特色小鎮(zhèn)作為杭州市創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的重要平臺，發(fā)揮了重要作用。

其實，特色小鎮(zhèn)計劃并非浙江獨創(chuàng)，北京、天津、黑龍江、云南等地都曾提出建設(shè)特色城鎮(zhèn)，且部分省份目前仍在持續(xù)。但是浙江實踐，賦予了特色小鎮(zhèn)全新的內(nèi)涵。

那么，特色小鎮(zhèn)為什么能夠在浙江迅速興起？

特色小鎮(zhèn)的發(fā)展都跟源于浙江鮮明的地域特性和相對完善的市場經(jīng)濟體制。具體而言，原因有三點：

第一，浙江是全國經(jīng)濟大省、私營經(jīng)濟強省、消費經(jīng)濟強省，關(guān)鍵是塊狀經(jīng)濟特征十分明顯，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展均衡，具備特色小鎮(zhèn)發(fā)展的一切根植性條件。

第二，吳越文化體系魅力不斷彰顯，名勝風(fēng)景強省優(yōu)勢突出，文化及旅游根基深。

第三，以浙商群體為代表創(chuàng)新拼搏的精神，是全國其他地方難以比擬的，特色小鎮(zhèn)正式他們施展拳腳的優(yōu)質(zhì)空間，他們創(chuàng)造了浙江如今的輝煌，他們更有創(chuàng)造未來的實力。

然而這并不意味著浙江模式可以推行全國，浙江“一鎮(zhèn)一產(chǎn)”源于深厚的產(chǎn)業(yè)根基，復(fù)制到全國尤其是不發(fā)達地區(qū)，很難站得住腳。

開發(fā)架構(gòu)：產(chǎn)業(yè)與旅游雙核驅(qū)動

關(guān)于特色小鎮(zhèn)的開發(fā)，一般包括了7個部分，如下圖：? ?

1.特色產(chǎn)業(yè)引擎

當(dāng)?shù)氐奶厣a(chǎn)業(yè)，一般以新興產(chǎn)業(yè)或傳統(tǒng)的經(jīng)典產(chǎn)業(yè)為主。

2.旅游引擎

吸引外來消費的關(guān)鍵，一個或多個核心旅游休閑項目，如觀光景區(qū)、主體樂園、特色街區(qū)、溫泉養(yǎng)生中心等。

3.核心產(chǎn)業(yè)園區(qū)

包括產(chǎn)業(yè)的研發(fā)、生產(chǎn)、制造等核心功能，是城市特色產(chǎn)業(yè)的集中體現(xiàn)。

4.休閑聚集區(qū)

聚集了各種休閑業(yè)態(tài)，主要功能是留住人流并擴大其消費。

5.產(chǎn)業(yè)延伸環(huán)

圍繞特色產(chǎn)業(yè)及旅游產(chǎn)業(yè)，會形成產(chǎn)業(yè)延伸的一系列項目，往往環(huán)繞中心區(qū)，形成輻射或組團分布。

6.獲取土地開發(fā)收益的重點

包括原有城鎮(zhèn)居民居住，農(nóng)民城鎮(zhèn)化居住，產(chǎn)業(yè)人口聚集居住，外來游客居住等。

7.社區(qū)配套網(wǎng)

服務(wù)于居民生活及旅游產(chǎn)業(yè)的金融、醫(yī)療、教育、商業(yè)等產(chǎn)城一體化的公共配套。

其中，特色產(chǎn)業(yè)開發(fā)是核心，不僅涉及了產(chǎn)業(yè)本身的生產(chǎn)制作，還會延伸到服務(wù)性質(zhì)的第三產(chǎn)業(yè)，與其相關(guān)的應(yīng)用以及教育和研究事業(yè)。

具體而言，特色產(chǎn)業(yè)開發(fā)具體落地架構(gòu)主要分為事業(yè)導(dǎo)入與產(chǎn)業(yè)開發(fā)兩個方面：

事業(yè)導(dǎo)入主要分為科（產(chǎn)業(yè)科研基地）、教（教育培訓(xùn)園區(qū)）、文（產(chǎn)業(yè)博物館）、其他（比如康復(fù)療養(yǎng)醫(yī)院）等。

產(chǎn)業(yè)開發(fā)包括產(chǎn)業(yè)本身（科技產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)孵化園、雙創(chuàng)中心、創(chuàng)想園等）；產(chǎn)業(yè)應(yīng)用（應(yīng)用示范園等）；產(chǎn)業(yè)服務(wù)（產(chǎn)業(yè)+貿(mào)易、產(chǎn)業(yè)+會議、產(chǎn)業(yè)+康養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)+運動、產(chǎn)業(yè)+休閑娛樂等等）。

第二大核心開發(fā)是旅游項目，旅游產(chǎn)業(yè)項目以“旅游吸引核+休閑聚集+商街+居住”的開發(fā)架構(gòu)模式。

旅游吸引核——特色項目吸引核（包括主題樂園、景區(qū)等）、風(fēng)貌吸引核（包括古鎮(zhèn)、藝術(shù)、創(chuàng)意等）、廣場吸引核（包括激光水秀、篝火晚會等）、餐飲吸引等。

休閑聚集——餐飲聚集、酒吧與夜間聚集、創(chuàng)意客棧聚集等。?

商街——創(chuàng)意工坊街區(qū)（諸如百工坊、百藝坊等）、娛樂游樂街區(qū)（演藝、洗浴、養(yǎng)療等）、休閑街區(qū)與商業(yè)地產(chǎn)。

居住——就業(yè)與本地居民第一居所、大城市與周末居住第二居所、養(yǎng)老與度假居住第三所等。

商業(yè)模式：?5種類型

特色小鎮(zhèn)的參與主體構(gòu)成以企業(yè)主體，政府陰引導(dǎo)、服務(wù)，負責(zé)小鎮(zhèn)的定位、規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施和審批服務(wù)，在市場運作的基礎(chǔ)上，引進民營企業(yè)建設(shè)特色小鎮(zhèn)。

商業(yè)模式主要有以下幾種類型：

1、土地一級開發(fā)

僅做土地的一級開發(fā)，直接獲利；進行一級土地開發(fā)，同事通過其他模式（如補貼方案等），享受升值收益結(jié)構(gòu)。

2、二級房產(chǎn)開發(fā)

包括六大房產(chǎn)結(jié)構(gòu)：一居所地產(chǎn)、商鋪型地產(chǎn)、客棧公寓型地產(chǎn)、二居所地產(chǎn)（周末）、三居所地產(chǎn)（度假）、養(yǎng)老地產(chǎn)。通過銷售回收經(jīng)營等方式形成銷售運營模式。

3、產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)

一是特色產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)，包括科教文衛(wèi)等產(chǎn)業(yè)事業(yè)導(dǎo)入及產(chǎn)業(yè)園、孵化園等產(chǎn)業(yè)本身開發(fā)；二是旅游產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)，包括旅游吸引核項目（如主題公園）、休閑消費聚集項目（如休閑商街）、夜間休閑聚集項目（如水秀表演等）；通過項目的運營獲得收益。

4、產(chǎn)業(yè)鏈整合開發(fā)

兩大產(chǎn)業(yè)鏈：泛旅游產(chǎn)業(yè)鏈和特色產(chǎn)業(yè)鏈；兩大產(chǎn)業(yè)鏈相互支撐，構(gòu)建區(qū)域產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，包括金融、教育、居住人群、城市化機構(gòu)和政府政策等。

5、城鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā)

城市服務(wù)：公共交通服務(wù)、社會服務(wù)等；城市管理：城市智能化管理、政府政策等；城市配套：銀行、學(xué)校、醫(yī)院等。

投融資模式：投融資以及PPP

特色小鎮(zhèn)的投融資流程如下所示：

主要以構(gòu)建以項目為核心；以城市投資及旅游投資為支撐，多種投資平臺相互協(xié)調(diào)；特色小鎮(zhèn)投融資平臺為互相支撐的投融資框架結(jié)構(gòu)。

• 投資平臺建構(gòu)

包括兩大塊，一塊是城市投資；一塊是旅游投資

城市投資包括健康、水利、健康投資；旅游投資包括文化投資、農(nóng)業(yè)投資、養(yǎng)老投資等

• 多種融資方式

包括基金資金、開發(fā)性銀行政策資金、PPP開發(fā)資金、商業(yè)銀行信貸資金、ABS資產(chǎn)證券化、政府貼息、貸款資金等

• 外部資源導(dǎo)入

導(dǎo)入九鼎投資、中興通集團、中國健康產(chǎn)業(yè)基金、綠維文旅控股、賽伯樂、發(fā)改委PPP項目辦公室、全經(jīng)聯(lián)等投資；

導(dǎo)入大量優(yōu)質(zhì)的IP資源，包括知識資本的導(dǎo)入以及成熟品牌的導(dǎo)入。

• 特色小鎮(zhèn)PPP模式

  
  

——69農(nóng)業(yè)設(shè)計網(wǎng)小編專題部：特色小鎮(zhèn)-田園綜合體-鄉(xiāng)村農(nóng)旅綜合體設(shè)計開發(fā)，相關(guān)扶持政策與補貼資金申請申報。