一個(gè)鄉(xiāng)村就是一個(gè)野奢度假綜合體，通過鄉(xiāng)村閑置農(nóng)宅的統(tǒng)一收租，并進(jìn)行整體改造與度假化利用，將村落打造成為高品質(zhì)的鄉(xiāng)村旅游度假區(qū)，并塑造特色鄉(xiāng)村度假品牌。

城市的擁擠喧囂、環(huán)境的不斷惡化，人們迫切渴望逃離人造空間，到叢林山谷、自然鄉(xiāng)野，而且這種需求日益顯現(xiàn)，因此，深處交通不便、偏僻原生態(tài)的鄉(xiāng)村逐漸成為人們的出游熱門之地，正是這種需求催生了鄉(xiāng)居度假旅游產(chǎn)品的開發(fā)。

度假鄉(xiāng)居模式要求村落生態(tài)優(yōu)良、房屋空置率高，而且村落民居建筑多為傳統(tǒng)老院落，風(fēng)貌特色突出，由磚石或木頭等鄉(xiāng)土材質(zhì)砌筑而成的建筑更能彰顯鄉(xiāng)村的質(zhì)樸鄉(xiāng)土氣息，而且建筑外貌、結(jié)構(gòu)等保存完整，具有較高的改造價(jià)值，便于構(gòu)建與城市現(xiàn)代化建筑風(fēng)格形成強(qiáng)烈的反差的度假模式。

傳統(tǒng)村落開發(fā)模式

對(duì)于閑置農(nóng)宅的改造要求文化性、鄉(xiāng)土性與品質(zhì)感兼顧，追求外舊內(nèi)新、外樸質(zhì)內(nèi)奢華的效果，塑造獨(dú)立的度假品牌。

度假鄉(xiāng)居模式，根植于鄉(xiāng)村生活，村民的參與必不可少，可通過探索村民房產(chǎn)、土地入股，或返聘村民為度假村（區(qū)）員工等多種方式，促進(jìn)村民就地就業(yè)，激發(fā)村民參與鄉(xiāng)村旅游的熱情，實(shí)現(xiàn)社區(qū)居民的持續(xù)參與。

——閑置資產(chǎn)流轉(zhuǎn)

閑置資產(chǎn)流轉(zhuǎn)是度假鄉(xiāng)居模式成功開發(fā)的首個(gè)關(guān)鍵因素，也是重要的資源獲取途徑。農(nóng)村閑置資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，實(shí)質(zhì)是一次城鄉(xiāng)要素流動(dòng)的改革，是推進(jìn)美麗鄉(xiāng)村建設(shè)和增強(qiáng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)、增加農(nóng)民收入的一個(gè)探索。一些鄉(xiāng)村中，農(nóng)民擁有的土地、房屋等資產(chǎn)普遍閑置“沉睡”，財(cái)產(chǎn)權(quán)、收益權(quán)得不到有效體現(xiàn)，進(jìn)而造成了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資源錯(cuò)配或閑置浪費(fèi)。鄉(xiāng)村閑置資產(chǎn)流轉(zhuǎn)能夠喚醒沉睡的閑置資產(chǎn)，發(fā)揮資產(chǎn)價(jià)值，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)一定收益。

出租：是農(nóng)戶與承租方之間在一定期限內(nèi)的資產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)移，農(nóng)戶自愿將全部或部分資產(chǎn)使用權(quán)出租給承租方，承租方給出租方固定的收益。出租的期限一般由雙方協(xié)商確定，最長(zhǎng)不超過承包合同的剩余期限。出租流轉(zhuǎn)的步驟一般為村集體統(tǒng)一收購（收回）閑置資產(chǎn)；農(nóng)戶在獲得一次性補(bǔ)償后，自愿放棄土地、房屋等的使用權(quán)；承租人和村集體協(xié)商租賃價(jià)格、租期（一般是20年），并簽訂房屋租賃合同。

入股：即農(nóng)戶將全部或部分資產(chǎn)的使用權(quán)作價(jià)為股份，參與股份制或股份合作制經(jīng)營，以入股的資產(chǎn)使用權(quán)作為分紅依據(jù)，股紅按經(jīng)營效益的高低確定。該模式體現(xiàn)了旅游業(yè)“利益共享”的精神，在旅游開發(fā)的同時(shí)，兼顧村民的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，獲得就業(yè)機(jī)會(huì)或從事經(jīng)營工作，使他們能夠長(zhǎng)期分享旅游收益

轉(zhuǎn)包：主要為閑置土地流轉(zhuǎn)形式。即土地承包方將全部或部分承包地的使用權(quán)包給第三方，轉(zhuǎn)包期限在不超過土地承包合同的剩余期限內(nèi)由雙方協(xié)商確定，轉(zhuǎn)包方與發(fā)包方的原承包關(guān)系不變。

出讓：主要為閑置土地流轉(zhuǎn)形式。即取得一定量的土地補(bǔ)償后放棄土地承包經(jīng)營權(quán)剩余期限的形式。這部分被征用了土地的農(nóng)民，在按有關(guān)規(guī)定獲得資金補(bǔ)償后，就將土地使用權(quán)交給發(fā)包方或當(dāng)?shù)卣?，從而再轉(zhuǎn)交給建設(shè)方，承包方對(duì)這部分土地的使用權(quán)即行終止。

——整合開發(fā)，鄉(xiāng)土?xí)r尚結(jié)合

村集體與專業(yè)旅游公司共同開發(fā)：村集體通過引入外來資金的形式，與專業(yè)的旅游開發(fā)公司合作，對(duì)村里的閑置資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一的整合開發(fā)。這種開發(fā)形式解決了資金的問題，并且開發(fā)建設(shè)相對(duì)專業(yè)，能夠更好的把握市場(chǎng)需求，有針對(duì)性的開發(fā)產(chǎn)品。村集體可與專業(yè)旅游公司組成旅游合作社，通過合作社負(fù)責(zé)資源整合和統(tǒng)一開發(fā)。如密云山里寒舍，由北京北莊旅游開發(fā)公司和村集體共同成立北莊鎮(zhèn)干峪溝旅游合作社，合作社為合作開發(fā)（股東單位）單位，負(fù)責(zé)資源整合、開發(fā)及提供配套服務(wù)。

傳統(tǒng)村落開發(fā)要點(diǎn)

（1）鄉(xiāng)味保留與展現(xiàn)，最大程度展現(xiàn)鄉(xiāng)村風(fēng)貌

建筑材質(zhì)鄉(xiāng)土化：度假鄉(xiāng)居的改造講求文化性、鄉(xiāng)土性，外表古樸陳舊，與周圍環(huán)境融為一體，不突兀，不張揚(yáng)。改造過程中最大限度地使用當(dāng)?shù)夭馁|(zhì)，如石材、木料、稻草等，盡力呈現(xiàn)傳統(tǒng)民居形態(tài)，營造濃郁的鄉(xiāng)味建筑。

旅游體驗(yàn)鄉(xiāng)土化：旅游體驗(yàn)雖是度假鄉(xiāng)居的軟性資源，卻涉及深入內(nèi)心的情感反饋。在旅游體驗(yàn)活動(dòng)的開發(fā)中，要最大限度的利用村落中的鄉(xiāng)土資源，如農(nóng)田、果園、鄉(xiāng)村家禽等小動(dòng)物，以及生產(chǎn)生活工具、場(chǎng)景等，配套現(xiàn)代休閑理念，形成極具鄉(xiāng)土性的鄉(xiāng)村體驗(yàn)產(chǎn)品，提升游客的度假情致。

度假氛圍鄉(xiāng)土化：度假鄉(xiāng)居，以“鄉(xiāng)味”為氛圍基底。一方面展現(xiàn)鄉(xiāng)村原生態(tài)景觀，古樹老井山花、石磨草屋籬笆，營造出濃郁的鄉(xiāng)土意境；另一方面，最大限度的保留鄉(xiāng)村原有的生活狀態(tài)和生活氣息，將鄉(xiāng)村居民的生產(chǎn)生活狀態(tài)作為重要的無形資產(chǎn)，耕種的村民、喂家禽的農(nóng)婦以及房前屋后休息的老人，都是鄉(xiāng)村景觀的重要組成部分。

（2）高端品質(zhì)度假，最大程度提供舒適奢華體驗(yàn)

滿足度假功能，是度假鄉(xiāng)居模式的重要特征，也是鄉(xiāng)村旅游升級(jí)的重要表現(xiàn)。在追求鄉(xiāng)土、質(zhì)樸的同時(shí)，兼顧度假的品質(zhì)與舒適。外舊內(nèi)新、外樸質(zhì)內(nèi)奢華的反差組合，更營造出獨(dú)特的度假體驗(yàn)。

專業(yè)管理方式：資產(chǎn)運(yùn)營管理

2.運(yùn)營要點(diǎn)

充分調(diào)動(dòng)農(nóng)民積極性：一方面，讓農(nóng)民充分參與其中。優(yōu)先考慮本地現(xiàn)有居民以及返鄉(xiāng)居民就業(yè)，并積極組織農(nóng)民培訓(xùn)，調(diào)動(dòng)農(nóng)民的積極性；項(xiàng)目開發(fā)充分利用鄉(xiāng)村現(xiàn)有資源，在力求不改變居民生產(chǎn)生活方式的基礎(chǔ)上，為農(nóng)民帶來收益。另一方面，讓農(nóng)民真正獲得收益。從農(nóng)民角度出發(fā)，制定切實(shí)能夠滿足農(nóng)民利益的相關(guān)政策，進(jìn)而激發(fā)農(nóng)民參與旅游開發(fā)的熱情。

三方效益共贏：鄉(xiāng)村效益升級(jí)

租金收入：農(nóng)民將閑置土地（宅地）、房屋等資產(chǎn)以租賃的形式流轉(zhuǎn)，果園、農(nóng)園等的經(jīng)營權(quán)也可一并外包，農(nóng)民每年收取租金。比如山里寒舍，提供給農(nóng)民的每個(gè)宅院年租金為6000元，每畝耕地年租金1000元，每5年遞增5%；果園等的租金每5年遞增20%。

分紅收入：村民可通過房產(chǎn)、土地等方式入股，成為股東，每年不僅有固定的租金，年底還能按入股多少和項(xiàng)目的效益獲取一定的分紅。入股分紅有助于社區(qū)居民的持續(xù)參與。

工資收入：度假鄉(xiāng)居模式的開發(fā)建設(shè)為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┝舜罅康木蜆I(yè)機(jī)會(huì)，推動(dòng)村民就地就業(yè)的進(jìn)程。隨著大量工作崗位的釋放，如客房服務(wù)、安保巡邏、衛(wèi)生保潔、農(nóng)場(chǎng)耕作、果樹管護(hù)等，為村里的原住居民和在外打工的農(nóng)民提供就業(yè)崗位 ，成為掙工資的新型農(nóng)民。

3.鄉(xiāng)村——推動(dòng)鄉(xiāng)村升級(jí)發(fā)展

度假鄉(xiāng)居模式的建設(shè)過程中，會(huì)同時(shí)推進(jìn)鄉(xiāng)村公共交通、供水供電、垃圾和污水處理、通訊信息和勞動(dòng)就業(yè)服務(wù)等體系的建設(shè)，推動(dòng)鄉(xiāng)村公共基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)，使現(xiàn)代、文明的生活方式與農(nóng)村田園牧歌式的傳統(tǒng)生活方式得到有機(jī)的融合，促進(jìn)鄉(xiāng)村的可持續(xù)發(fā)展。

開發(fā)模式借鑒

密云山里寒舍——從“空心村”到鄉(xiāng)村度假區(qū)的華麗轉(zhuǎn)身

（一）概況

山里寒舍位于京城東北部的密云縣北莊鎮(zhèn)的干峪溝村，距離北京108公里，是一處由古村落改造成的鄉(xiāng)村酒店群。山里寒舍將整個(gè)村子的宅基地和農(nóng)民的田地租用，約15公頃。預(yù)計(jì)在廢棄或閑置的宅基地上改造建設(shè)86套創(chuàng)意鄉(xiāng)村民居及15畝公共配套功能設(shè)施，形成山里寒舍創(chuàng)意鄉(xiāng)村休閑度假區(qū)，預(yù)計(jì)開發(fā)的配套設(shè)施還包括會(huì)所、高爾夫球場(chǎng)、馬術(shù)場(chǎng)、SPA中心、會(huì)議中心、多功能娛樂中心、泳池、手工坊、農(nóng)耕博物館、觀光車等。

（二）干峪溝的“山前山后”

1.“山前”——山里寒舍開發(fā)前

由于地處偏遠(yuǎn)，交通不便，干峪溝村村民逐漸外遷，導(dǎo)致大量民居閑置乃至荒廢，村內(nèi)民居空置率高達(dá)80%，成為名副其實(shí)的“空心村”。干峪溝村戶籍人口僅有41戶71人，平均年齡超過60歲，常住人口不足20人。隨著年齡結(jié)構(gòu)逐漸老化，年輕勞動(dòng)力紛紛外出謀生，造成土地和山場(chǎng)無人打理，全村43處宅院，大多處于閑置狀態(tài)，村莊日益凋敝，了無生機(jī)。

2.“山后”——山里寒舍開發(fā)后

2013年，北莊旅游開發(fā)公司，以50年租用、二套閑置房入股合作等形式，收租了村里廢棄或閑置的宅基地（或集體土地），對(duì)村落的供電、給排水、通訊、網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行高規(guī)格建設(shè)，并將傳統(tǒng)民居院落改造成為高品質(zhì)的度假酒店，以“奢華與樸素混搭，舒適和自然結(jié)合”為特色，將城市化的星級(jí)酒店享受與鄉(xiāng)村自然寧靜的生活自然融合，并配套了游泳池、高爾夫、兒童游樂場(chǎng)等休閑度假項(xiàng)目，目前開放的院落有20余座，入住價(jià)格從1500元至4000元不等。通過這一模式，村民不僅可以獲得穩(wěn)定的租金，同時(shí)還成為山里寒舍的員工，獲得相應(yīng)的工資收入，而干峪溝村的土地、果林等各類資源也得到了系統(tǒng)盤活，昔日荒涼的空心村變身成為國際范的鄉(xiāng)村度假區(qū)。

（三）山里寒舍成功之路

1.有效的土地流轉(zhuǎn)

2.最鄉(xiāng)土的資產(chǎn)升級(jí)開發(fā)

山里寒舍最大的特點(diǎn)就是具有鄉(xiāng)村的原始生態(tài)特征，開發(fā)不破壞當(dāng)?shù)丨h(huán)境，保留了原有的古老建筑外貌。在開發(fā)建設(shè)過程中，最大限度地使用當(dāng)?shù)氐氖暮湍玖?，最大限度地保護(hù)民居的原始狀態(tài)。酒店房間在原有老房基礎(chǔ)上改造裝修而成，從外面看還是村民老宅，木門、木窗、椽子、石頭院墻等都得到保留。而室內(nèi)卻別有洞天，糅合了中西設(shè)計(jì)，融合了古樸與現(xiàn)代理念，創(chuàng)建了古樸而不失現(xiàn)代化的混搭風(fēng)。五星級(jí)的客房及衛(wèi)浴設(shè)施，中西餐廳，無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋，是最鄉(xiāng)土的資產(chǎn)升級(jí)模式。

3. 有力調(diào)動(dòng)農(nóng)民積極性

最大程度確保農(nóng)民收益：山里寒山為居民提供了租金、分紅以及工資等多種收益形式，全村人均年收入達(dá)2萬多元，在企業(yè)就業(yè)的社員年收入超過5萬元。出租房屋、土地、果園等均可以獲得租金，還可以入股合作社，按照經(jīng)濟(jì)效益和入股比例獲取一定的分紅，另外北莊鎮(zhèn)政府還監(jiān)督企業(yè)為村民優(yōu)先安排社員就業(yè)，為農(nóng)民帶提供土建維修、客房服務(wù)、安保巡邏、衛(wèi)生保潔、農(nóng)場(chǎng)耕作、果樹管護(hù)等力所能及的工作。山里寒舍還吸引了本地青年回流?，F(xiàn)在山里寒舍的客房部主管、餐飲部主管、大客戶經(jīng)理，都是北莊鎮(zhèn)土生土長(zhǎng)的子弟。